九江**限公司与湖口鹿**有限公司房地产开发经营合同纠纷再审民事判决书

审理经过

九江**限公司（简称翰**司）与湖口鹿**有限公司（简称振**司）房地产开发经营合同纠纷一案，江西省**民法院于2014年9月18日作出（2014）九中民一初字第81号民事判决，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，该院于2015年4月2日作出（2015）九中民监字第2号民事裁定，再审本案。该院于2015年7月2日作出（2015）九中民再初字第1号民事判决，翰**司不服，提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翰**司的委托代理人潘*，被上诉人振**司的委托代理人石*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月2日翰**司起诉称，2011年7月6日，其与振**司签订《房地产合作开发合同》，双方约定按翰**司60%、振**司40%的股份比例合作开发原庐山**总厂地块。合同签订后，以振**司名义设立了九江石钟华庭项目部，项目部负责人由翰**司委派的项目经理韩某某担任。同年12月16日，双方又签订《〈房地产合作开发合同〉补充协议》，约定振**司退出合作项目，其40%的股份全部转让给翰**司，翰**司单独完成项目开发，并向振**司支付1860万元的转让补偿款。鉴于振**司有另一学苑景城工程项目由韩某某承包施工，振**司尚有工程款未支付，故双方约定股份转让款与另一工程未结算的工程款相互抵销。由于振**司未履行协助翰**司办理合作项目用地与项目开发人过户手续等合同义务，给翰**司造成巨大损失。诉请：1、确认翰**司因合作开发受让振**司股份，项目用地九城国用（2013）第050号国有土地使用权及地上在建工程全部归翰**司所有；2、振**司继续履行合同，协助翰**司办理土地使用权和项目开发人过户手续。诉讼费由振**司负担。

振**司对翰**司提出的诉讼请求及其依据的事实和理由均无异议。

一审法院查明

江西省**民法院一审查明，2011年7月6日，翰**司（乙方）与振**司（甲方）签订《房地产合作开发合同》，约定：双方合作开发原庐山**总厂地块九江石钟华庭居住小区房地产项目；该项目以振**司的名义竞拍获取土地使用权，振**司占40%股份，翰**司占60%股份；前期投资振**司已出资1100万元，翰**司已出资1300万元，项目后续追加投资，双方均同意按各自所占股份比例及时出资。合同签订后，双方共同成立九江石钟华庭项目部，由翰**司委派的韩某某担任项目经理并开展工作。该项目总投资上亿元，需不断增加投入资金，振**司因资金紧张，除前期投入的1100万元以外，后续未有资金投入，全部由翰**司出资运营。2011年12月16日，双方签订《〈房地产合作开发合同〉补充协议》，约定：振**司退出合作项目，将其40%的股份全部转让给翰**司，由翰**司单独完成项目开发；翰**司向振**司支付1860万元作为转让补偿款，此款包括振**司已付投资款1100万元及相关费用和利润等；振**司根据翰**司要求，无条件协助翰**司办理项目土地使用权及项目开发人的变更过户手续；补充协议生效后，与该项目有关的权利、义务及风险、利益均由翰**司单方享有和承担，与振**司无关，等等。2012年2月22日，振**司（甲方）、翰**司（乙方）、案外人江**有限公司（丙方，简称丰**司）及韩某某（丁*）签订一份《债权债务抵销协议书》，约定：乙方所欠甲方九江石钟华庭项目转让补偿款1860万元，与甲方所欠丙方和丁*湖口学苑景城商住楼工程施工款1860万元抵销。2011年，振**司在湖口县石钟大道北侧开发学苑景城商住楼项目，同年9月26日，振**司与丰**司签订建设工程施工合同一份，约定振**司将上述学苑景城商住楼工程发包给丰**司承建，该工程实际施工人及垫资人为韩某某。2012年2月22日，振**司（甲方）、丰**司（乙方）、韩某某（第三人）签订一份《解除合同协议书》，约定：终止甲方和乙方的施工合同，甲方尚欠乙方的施工款1860万，甲方应在协议生效后20日内直接向实际施工人韩某某一次性支付。

一审法院认为

江西省**民法院一审认为，双方当事人合作开发九江石钟华庭项目的合同及其补充合同意思表示真实，并无合同法规定的无效情形，故合法有效，双方应依约履行义务。振**司因无力对开发项目继续追加投资，自愿将自己名下的项目股份转让给翰**司，翰**司以债务抵销的方式履行了支付转让款的合同义务，振**司应依约协助将九江石钟华庭项目土地使用权及项目开发人过户给翰**司，该项目涉及的原庐山**总厂地块的土地使用权应依法归翰**司所有。由于翰**司未向法院提出赔偿损失的诉请，故对此不作处理，翰**司可另行向振**司主张该权。江西省**民法院于2014年9月18日作出（2014）九中民一初字第81号民事判决：一、九江石钟华庭居住小区房地产项目所有权及该项目用地原庐山**总厂地块的土地使用权［九城国用（2013）第050号国有土地使用权］归翰**司所有；二、振**司在判决生效后30日内协助翰**司将九江石钟华庭居住小区房地产项目的土地使用权［九城国用（2013）第050号国有土地使用权］及项目开发人过户给翰**司。案件诉讼费133400元，由振**司负担。

一审判决生效后，江西省**民法院于2015年4月2日作出（2015）九中民监字第2号民事裁定，经院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审。

二审法院查明

江西省**民法院再审过程中，翰**司称，1、原判认定《房地产合作开发合同》及其补充协议真实合法正确。2、翰**司受让项目用地使用权后因故未办理过户手续，后土地被法院另案查封，故只能通过诉讼途径维权。3、本案启动再审的理由不存在。

振**司应诉称，其再审诉讼意见和原审诉讼意见一致，其对翰**司提出的诉请及其依据的事实和理由均无异议。

江西省**民法院再审查明，原审中翰**司用以证明其与振**司形成合同关系的主要证据是：双方2011年7月6日签订的《房地产合作开发合同》及2011年12月16日签订的《〈房地产合作开发合同〉补充协议》。《房地产合作开发合同》内容为：双方合作开发原庐山**总厂地块九江石钟华庭居住小区房地产项目；项目宗地2010年12月10日已以振**司（甲方）的名义通过竞拍取得土地使用权，振**司认可该宗土地使用权由双方按40%、60%的比例共享；该项目振**司占40%股份，翰**司（乙方）占60%股份；在前期竞拍该宗土地使用权时，振**司已出资1100万元整，翰**司已出资1300万元整；项目后续追加投资，双方按上述各自所占股份比例按时出资；该项目的经营开发以振**司名义授权设立项目部，由翰**司委派韩某某担任项目部负责人，项目部及其负责人负责该项目开发……《〈房地产合作开发合同〉补充协议》内容为：振**司因资金紧张，除前期投入的1100万元以外，后续未能投入资金，全部由乙方出资，为不影响开发项目的如期完成，振**司同意退出，将合同约定的40%股份全部转让给翰**司，由翰**司单方独立完成该项目的开发；协议生效后，翰**司向振**司支付1860万元作为转让补偿款，该款与翰**司项目部负责人韩某某应收振**司位于湖口县石钟山大道北侧的学苑景城项目未结算的工程款抵扣……上述《房地产合作开发合同》及其补充协议还有振**司不得以九江石钟华庭项目的土地使用权及在建工程作为抵押向银行等金融或非金融机构以及单位和个人贷款或融资等约定内容。由于本案振**司涉诉案件较多，翰**司在本案诉请确认归属的振**司名下的九江石钟华庭项目用地使用权已在多起另案中被诉讼保全，江西省**民法院再审加大了对本案双方当事人之间房地产开发经营合同真实性的审查。

江西省**民法院再审依职权查明，2010年12月10日，振**司法定代表人石*在九江市国土资源局土地交易市场承办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，竞得编号为九土2010-15的位于三里街北侧（原庐山**总厂）面积为23.95亩地块的国有建设用地使用权，成交总价为55204750元。2010年12月17日，九江市国土资源局作为出让人、振**司作为受让人，双方签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号36201002010021），约定：出让宗地用途为商业、住宅用地；出让人同意在2011年3月9日前将出让宗地交付给受让人；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年3月9日之前开工，在2013年3月9日之前竣工；受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，首次转让的，应按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定；国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记，等等。2013年1月17日，出让人九江市国土资源局与受让人振**司签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，协议载明：由于拆迁排障等原因，土地无法交付给受让方，导致宗地面积和出让金等有关事项有所变动。根据市政府土地清欠工作调度会议精神，经与市规划局、振**司协商沟通后，对原出让合同有关内容调整如下，1、宗地面积由原23.95亩（约合15967平方米）调整为21.1395亩（约合14093.03平方米）。2、出让价款由5520.475万元调整为4872.6548万元。3、受让人同意在本协议签订之日起10日内付清剩余地价款。4、受让人同意在本协议签订之日起一年内开工建设，两年内建成（建设周期2年）……2011年1月7日、2013年2月21日，九江市财政局向振**司法定代表人石*分别出具了24000000元和24726548元的国有土地使用权有偿使用收款票据。2013年3月，振**司向九江市国土资源局提出办理受让宗地国有土地使用证的申请，并委托韩某某为其申办代理人。2013年3月20日，振**司取得国有土地使用证［九城国用（2013）第050号］。另查明，1、翰**司成立于2009年，公司经营范围包括房地产开发，2011年该公司法定代表人为余涛，2012年12月6日汪*变更为该公司法定代表人；振**司成立于2004年，该公司经营范围亦包括房地产开发，有企业营业执照、企业工商行政登记及变更登记为证。2、“湖口鹿**有限公司九江石钟华庭项目部”成立于2011年8月9日，企业类型为有限责任公司分公司，负责人为韩某某，注册资本为0元，有企业工商行政登记为证。3、2013年6月26日，九江市规划局为涉案建设项目，即位于三里街北侧（原庐山**总厂）的九江石钟华庭项目颁发建设工程规划许可证；同年10月8日，九江市建设规划局为涉案建设项目颁发建筑工程施工许可证，上述许可证上的建设单位均为振**司，有相应许可证为证。4、2013年8月2日，振**司与九江农**有限公司浔阳支行签订借款合同及抵押合同，振**司向银行借款45000000元，借款期限24个月，借款用途为开发石钟华庭项目，该笔借款以振**司享有的九江石钟华庭项目土地使用权及九江**限公司所有的位于南湖路14号的房屋为抵押担保，九江**限公司的股东之一为韩某某，占股50%。九江农**有限公司浔阳支行后依约办理了上述不动产抵押登记，取得了相应的不动产他项权证。5、因振**司涉诉多起民间借贷纠纷案件，其名下的九江石钟华庭项目土地使用权，即九城国用（2013）第050号国有土地使用证所列国有土地使用权，自2014年3月起被法院陆续查封及轮候查封，有法院（2014）九中民三初字第46号、47号、63号、101号等民事裁定及其协助执行通知书为凭。

根据江西省**民法院再审查明的事实，结合当事人举证情形，可以认定本案翰**司提供的其与振**司签订的《房地产合作开发合同》及《〈房地产合作开发合同〉补充协议》内容上不具有真实性，不应予以采信。理由为：1、《房地产合作开发合同》及《〈房地产合作开发合同〉补充协议》载明的翰**司出资开发房地产项目及支付房地产项目转让款的事实缺乏有效证据证实。（1）《房地产合作开发合同》载明的翰**司在前期竞拍项目宗地使用权时出资1300万元缺乏关联证据证明。经查，翰**司在原审审理过程中并未提供其在项目开发前期出资1300万元的证据。翰**司之后补充提供的出资证据，系2010年12月7日名为王某某的账户转款1300万元至石*账户的银行凭证及振**司同日出具的将此款用于支付宗地土地出让金的承诺书。再审认为，翰**司所举王某某账户转账凭证，不能证明给款人系翰**司；翰**司所举振**司出具的承诺书，上面虽有关于韩某某通过翰**司出纳陈*以其母亲王某某名义向石*转款的表述，但该表述一无相应证据证实，二未证明该转款出自翰**司，故翰**司所举其出资1300万元的证据与其主张的事实缺乏关联，不能起到相应的证明作用。（2）《〈房地产合作开发合同〉补充协议》载明的翰**司支付振**司转让补偿款1860万元不实。《〈房地产合作开发合同〉补充协议》约定，振**司退出开发项目，翰**司向振**司支付1860万元转让补偿款，该款以翰**司项目部负责人韩某某应收振**司另一工程的结算款抵扣。此外，翰**司还提供了一份2012年2月22日签订的《债权债务抵销协议书》，证明债务抵销事实，该协议约定，振**司应付江西省**有限公司（韩某某）另一工程款项1860万元与翰**司应付振**司项目转让补偿款1860万元相互抵销，协议标注了双方当事人及江西省**有限公司、韩某某的签章。再审中，翰**司委托代理人陈*甲承认该抵销协议上其公司汪*的签名实为韩某某代签。

本院认为

江西省**民法院再审认为，1、上述债务抵销协议约定内容不论真假，均不能表明翰**司履行了项目转让补偿款给付义务。《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条规定的债务抵销系在合同当事人之间进行，且以双方互负债务为前提，而本案当事人举证的债务抵销，系在房地产开发经营合同一方当事人（振**司）和第三人（韩某某）之间进行，且本案并无证据表明该第三人有以自己的财产代合同另一方当事人（翰**司）履行债务的法定义务或该第三人与合同另一方当事人之间达成代为履行的约定，故该种债务抵销缺乏法律依据，即便本案债务抵销协议约定内容属实，也只能证明第三人系涉案房地产开发经营合同的实际合同义务履行人，翰**司则不是（再审中，翰**司委托代理人陈*甲陈述系韩某某借用其公司资质与振**司签订合作开发房地产项目合同）。2、《〈房地产合作开发合同〉补充协议》载明的协议订立事由虚假。《〈房地产合作开发合同〉补充协议》称，振**司因资金紧张，除前期投入的1100万元以外，后续未能投入资金，全部由乙方出资，为不影响开发项目的如期完成，振**司同意退出，将合同约定的40%股份全部转让给翰**司，由翰**司单方独立完成该项目的开发。然而，真实情形是，振**司自2010年12月竞得项目用地使用权并与九江**源局签订国有建设用地使用权出让合同后，九江**源局却因拆迁排障等原因一直无法将出让的土地交付给作为受让方的振**司。直至2013年1月，九江**源局与振**司签订出让合同变更协议，九江**源局才将变更后的项目用地交付振**司，振**司也才随之付清剩余地价款并办理项目开工建设手续。故《〈房地产合作开发合同〉补充协议》所述振**司因资金紧张，后续未能投入资金，全部由乙方出资，为不影响开发项目的如期完成，振**司同意退出的协议签订事由纯属虚构：该补充协议载明的协议签订时间是2011年12月16日，彼时项目用地尚未交付受让人，更未进行开发建设，除2011年前已经交付的土地使用权竞买保证金24000000元，该房地产开发项目尚未发生任何费用（翰**司在原审庭审之后及本次再审中补充提供的项目开发费用财务凭证，载明的费用发生时间均为2013年以后），故当时并不存在项目后续投资事实，更不存在振**司资金紧张、后续投资全部由乙方出资的可能。3、《房地产合作开发合同》及《〈房地产合作开发合同〉补充协议》中双方约定与实际履行不符，合同权利义务虚假。《房地产合作开发合同》及其补充协议均约定，振**司不得以九江石钟华庭项目的土地使用权及在建工程作为抵押向银行等金融或非金融机构以及单位和个人贷款或融资。然而，事实是，在双方合同及补充协议订立时间之后，不但振**司将涉案项目的土地使用权用于向银行抵押借款，借款用途为石钟华庭项目开发，而且翰**司主张的己方项目部负责人韩某某所控股的九江**限公司还为振**司的上诉借款补充提供了抵押担保，双方当事人之间关于禁止振**司将涉案项目用地使用权抵押借款，振**司退出项目开发的约定与事实不符，该约定内容虚假。4、《房地产合作开发合同》及《〈房地产合作开发合同〉补充协议》载明的该合同及其协议由翰**司与振**司签署不实。再审庭审中，法院向翰**司调查代表该公司在合同及补充协议上签名的自然人汪*身份时（根据企业工商行政变更登记，当时翰**司的法定代表人为余涛，并非现任法定代表人汪*，且汪*在接受再审询问时表示对案件一无所知），翰**司委托代理人陈*甲（该公司股东，特别授权）陈述：当时系韩某某与振**司合作，因韩某某没有资质，所以以翰**司的名义签订合同；翰**司的公章是其（陈*甲）交给韩某某的，汪*的签名是韩某某代签的（强调代签经过了汪*本人同意）。根据《最**法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第七十四条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条关于诉讼上自认的规定，法院对翰**司委托代理人在诉讼陈述中承认的该项于己不利的事实予以确认，翰**司举证的其与振**司签订的《房地产合作开发合同》及其补充协议实为他人借用翰**司房地产开发经营资质与振**司签订。此外，翰**司在原审庭审之后及本次再审中补充提交的证明其从事涉案九江石钟华庭建设项目开发经营的证据主要为项目建设各项款费支付凭证，但如再审认证所述，上述款费给付凭证载明的付款人为石钟华庭项目部或振**司（及石*，其中部分付款为韩某某等人代石*给付），均非翰**司，且本案并无证据证明上述款项源自翰**司，故翰**司所举项目开支财务凭证亦不能证明其是项目开发经营者的主张。再审认为，翰**司举证的其与振**司2011年7月6日签订的《房地产合作开发合同》以及2011年12月16日签订的《〈房地产合作开发合同〉补充协议》，表面上系房地产开发经营者之间关于房地产项目的合作开发、转让的约定，该《房地产合作开发合同》及其补充协议形式上属于房地产开发经营合同，但因合同内容经审核不具有真实性，故不应予以采信；翰**司所举其他其公司从事涉案九江石钟华庭项目开发经营的证据与其主张不具有关联性，没有相应的证明效力。由于翰**司主张的其与振**司形成合作开发房地产合同及项目转让合同（均属房地产开发经营合同下属的子合同）的事实缺乏有效证据证实，不能成立，其据此提出的诉请缺乏事实依据，不应予以支持。本案九江石钟华庭项目部负责人韩某某，根据工商行政登记、土地使用权办证申请等证据，其为振**司一方的工作人员，对外以振**司代理人的身份从事项目的开发经营活动。虽然双方当事人声称韩某某实际为翰**司委派的人员，但本案并无韩某某以翰**司的财产从事项目开发经营活动的证据，再审中翰**司陈述韩某某借用其公司资质与振**司签订房地产开发经营合同，故韩某某与翰**司实际并无从属关系，韩某某在涉案项目开发经营过程中从事的行为不应视为代理翰**司的职务行为。由于本案并无自然人基于房地产开发经营合同的事实主张权利或提出诉请，相关事实亦有待明确，本案对此不予审理。原判对证据的认证不当，导致案件事实认定错误。此外，房地产开发经营合同，虽然合同标的物为房地产，但约定的事项是动态的物权流转，合同当事人据此形成的法律关系（物权变动的原因关系）具有债权性质；原判在债权性质的合同关系纠纷中直接对静态的物权归属（物权变动的结果）予以确认，违背了《中华人民共和国物权法》第十条关于不动产登记制度的规定、第十五条关于物权行为独立性原则的规定（也即物权变动的原因行为和结果行为应进行区分）以及第一百四十五条关于“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”的规定，系适用法律错误［《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条亦规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”］。再次，本案房地产项目建设用地使用权始终登记在振**司名下，且被土地使用权人振**司用于抵押担保，相关案外人已依法经登记取得担保物权；本案建设用地使用权还被法院另案查封（及轮候查封），根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于被查封的房地产不得转让的规定（该处的转让应不仅包括原因行为，还包括结果行为），相应房地产依法在查封期间不能自由流转，不能随意进行物权变动，故原审在合同纠纷中另判决合同当事人办理已被案外人设立他项权并被另行查封的不动产合同标的物的过户手续，不仅损害了案外人的合法权益，也破坏了司法查封的法律效力，该判决事项明显违法。综上，翰**司诉请依据的事实并不成立，原判认定事实及适用法律均存在错误。经审判委员会讨论决定，江西省**民法院于2015年7月2日作出（2015）九中民再初字第1号民事判决：一、撤销该院（2014）九中民一初字第81号民事判决；二、驳回翰**司的诉讼请求。原审案件受理费133400元，由翰**司负担66700元，振**司负担66700元。

再审裁判结果

翰**司不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）再审判决认定事实错误。1、再审庭审中，振**司应诉称对翰**司提出的诉请及其依据的事实和理由均无异议，翰**司的证据依法经过了举证和质证程序，经过质证的证据应当作为认定案件事实的依据。2、再审加大了对本案双方当事人之间房地产开发经营合同真实性的审查，由此，分别从出资来源的直接关联性、转让补偿款、订约事由、合同的权利义务、合同落款的签署、项目建设规费的支付诸方面审核认定双方当事人签订的《房地产合作开发合同》及《房地产合作开发合同补充协议》内容上不具有真实性，不应予以采信。即，再审排除和否定了诉讼当事人双方举证质证的法律效力。3、再审调取或核实证据依职权查明案件事实方面存在选择性和不完整性，审核证据缺乏全面性与客观性，导致本案认定事实错误。4、再审否定翰**司提交的王某某代为出资1300万元支付项目土地使用权出让款的证据，但法律并不禁止第三人为债务人代为履行支付义务。同时，石*因涉嫌经济犯罪被司法羁押中，再审应当依职权向石*本人调查取证，就石*的证言与翰**司的诉称和王某某的证词进行核实，就可以认定1300万元实际属于翰**司出资的真实性。翰**司提供的相关证据有：（1）王某某转款1300万元的《中**行客户回单》、（2）石*向翰**司出具的此款用于支付土地出让金《承诺书》、（3）石*本人分三笔向九**政局支付的1100万元《中**银行转账凭条》、（4）2011年1月7日九**政局出具金额为2400万元《江西省国有土地使用权有偿使用收入专用票据》、（5）2011年7月6日《房地产合作开发合同》第2条、（6）振**司庭审确认其真实性。5、再审没有否定《债权债务抵销协议书》真实性，而是认为其内容与《合同法》相悖，以“该种债务抵销缺乏法律依据”否定其合法性。翰**司认为，该《债权债务抵销协议书》协议实际包含两项法律关系，一是振**司与丰**司、韩某某之间就湖口县学苑景城商住楼项目建设工程款支付而发生的债权债务法律关系，二是基于翰**司与振**司于2011年12月16日签订的《﹤房地产合作开发合同﹥补充协议》项目合作股权转受让款项而发生的债权债务法律关系，此两项法律关系通过四方《债权债务抵销协议书》予以处理和解决并不违反法律禁止性规定且合法有效。6、再审错误认定《﹤房地产合作开发合同﹥补充协议》“订立事由虚假”。翰**司提供的振**司与丰**司2012年2月22日签订的《解除合同协议书》中叙明，丰**司2011年9月27日与振**司签订项目建设施工合同并开始施工，振**司应付未付丰**司的工程款总额为1860万元。仅此项证据就足以证明，至少在2011年下半年起，振**司就已经出现资金紧张无力继续实施石钟华庭项目建设的后续投资，再依据（2014）九中民三初字第39号、第63号、第101号民事调解书、（2014）九中民三初字第46号、第47号、第62号、第100号民事裁定书，其中，仅（2014）九中民三初字第63号民事调解书就显示：振**司自2011年起向案外人共计借款高达两千多万元，截止2013年11月15日，尚有1706万元未能归还；据不完全统计，振**司民间借贷的债务高达6000万元之巨；此外，振**司在工商局备案的2010年、2011年和2012年年度财务审计报告均证实，振**司在2010年-2012年期间已经出现资金紧张经营亏损的事实。所以，振**司为了摆脱经营困境，才于2011年12月16日与翰**司签订了《﹤房地产合作开发合同﹥补充协议》，该协议合法有效，并不损害国家、社会、集体或其他个人的合法利益。7、尽管本案协议约定不得以“土地使用权及在建工程对外抵押融资贷款”，但只要合作双方协商一致以土地使用权对外抵押借款既不违约更不违法。再审试图以实际履约过程发生变更约定的事实来论证本案合同权利义务的虚假性，认定缺乏事实基础且明显错误。8、只要真实地加盖公司公章，至于合同的签字人是不是法定代表人均不影响或否定合同的法律效力。而且，法定代表人签字与否，仅涉及合同的成立与生效，而与合同的真实性无关。再审以合同签署为非当时公司法定代表人作为认定合同虚假的依据和理由之一于法无据也缺乏事实基础。9、再审认为翰**司原审和再审阶段举证本案所涉项目已缴纳的各项款费与翰**司不存在关联性，翰**司将通过二审举证证明关联性，并证明翰**司为本案所涉项目开发经营者的事实。10、再审阶段，翰**司提交了案外人刘某某与振**司代理人石*的通话录音材料，该证据证明案外人邹某某、罗*、吴**、吴**、李*、陈**等人指使九江县农村信用联社主任刘某某，企图以600万元巨资贿买石*和石*作伪证，石*予以严词拒绝，虽然，再审认为并非新证据不予采信，但也足以反向证明翰**司是本案所涉项目的实际投资人并依照协议和法律应当享有该项目的所有权。11、翰**司也有证据证明：本案诉讼委托代理人陈**是翰**司的实际控制人，法定代表人汪*并不持有翰**司的股份且无实际出资；本案所涉项目建设投资资金包括2015年2月21日向九**政局缴纳的土地受让款项24726548元均由陈**和其他第三人代为翰**司履行出资义务。（二）再审判决适用法律不当。1、实体法方面，再审适用物权法，而翰**司在原审和再审主张的第二项诉讼请求属于债权请求权应当适用其他相关法律，属于适用法律不当。再审在其判决中论证了《房地产合作开发合同》和《﹤房地产合作开发合同﹥补充协议》具有不真实性，但并未从合同法角度判断合同的法律效力。2、程序法方面，既然再审认为本案可能存在民诉法解释第九十六条的情况，不予采信和否定在原审和再审阶段由翰**司举证并经振**司质证的证据及其证明力，对本案主动依职权展开调查取证，那么，再审就应当依职权全面地、客观地且无偏颇地调查取证，至少应当对本案涉及的知悉案件基本事实和主要情况的石*、王某某和韩某某展开调查取证查明本案事实，而不是仅仅取得政府有关部门和金融机构的证明材料和权利义务作为裁判的事实依据。（三）本案诉请不损害案外人合法权益也不破坏司法查封的法律效力，翰**司依法维护自身合法权益具有正当性受法律保护。理由：1、《房地产合作开发合同》和《﹤房地产合作开发合同﹥补充协议》真实、合法且有效。2、翰**司的诉请主张是基于上述合同以及石钟华庭开发建设项目的股东身份和地位的事实。3、翰**司能够证明在2010年12月7日由王某某代为履行支付的1300万元，还包括其他第三人代为履行支付的24726548元土地款和各项款费以及目前正在建设中的房屋投资，其真实性不容置疑。证明翰**司实际履行包括《债权债务抵销协议书》在内的合同。4、通过项目前期土地使用权受让实际出资、项目股权转让、债权债务抵销、继续投资建设项目房屋等一系列行为，且自《﹤房地产合作开发合同﹥补充协议》和《债权债务抵销协议书》签订后不久，振**司即正式退出项目开发经营，目前石钟华庭项目也为翰**司实际占有继续开发建设，本案涉及的石钟华庭项目实际投资开发商是翰**司。5、关于九江农**有限公司浔阳支行享有的土地担保物权，由于借款系翰**司所借所用，只是因为土地没有过户，由振**司协助办理土地抵押贷款。现由翰**司履行还款付息义务，该事实已经通知银行，因此，不存在损害抵押权人权益的可能。6、关于法院依案外人申请查封土地使用权问题，翰**司已经支付土地使用权全部价款并实际占有正在开发建设，并无任何过错，另案法院就不得对本案土地使用权执行查封。对此，应当纠正其违法查封行为。（四）翰**司请求二审确认相关事实：1、翰**司为石钟华庭项目投资开发商地位，2、石钟华庭项目地上在建工程由翰**司实际投资并应归其所有。翰**司上诉请求：1、撤销江西省**民法院（2015）九中民再初字第1号民事判决；2、支持翰**司在原审阶段诉讼请求；3、振**司承担本案全部诉讼费用。

振**司答辩称没有意见。

本院二审中，翰**司提交十二组新证据：1、2011年度振**司审计报告，证明其经营不善严重亏损200多万元，才会2011年12月协商将石钟华庭项目股份转让给翰**司。2、（1）德**产公司注销证明，（2）九江航空宾馆企业信息，（3）九江航空宾馆注册资本实收明细表，证明至少自2003年至今，陈**、吴某某系长期合作关系、共同开发若干房地产项目并延续至翰**司受让石钟华庭项目股份。3、（1）陈**与韩某某委托持股协议书，（2）陈**与吴某某委托持股协议书，证明韩某某、吴某某为翰**司隐名股东。4、翰**司与陈**、韩某某、吴某某签订的职务行为确认书，证明陈**、韩某某、吴某某在石钟华庭项目中履行翰**司的职务行为。5、翰**司与陈**、韩某某和吴某某签订并经公证的代为支付确认书，证明翰**司与其股东陈**、韩某某、吴某某就土地受让和转让价款、规费支付、投资建设款项等确认代为翰**司支付等事实。6、石钟华庭项目部分资料移交清单，证明振**司于2012年2月10日依照补充协议第三条约定向翰**司委派的项目经理移交了石钟华庭项目有关资料。7、石钟华庭项目部公章、财务专门章和项目经理印章，证明在签订补充协议后，翰**司凭据石钟华庭项目部营业执照刻制项目部公章和印鉴章，实际占有、管理、投资、建设石钟华庭项目。8、翰**司通过其股东陈**、韩某某等偿还石钟华庭项目土地使用权抵押贷款4500万元之利息6248341.02元的凭证，证明翰**司通过其登记股东陈**和隐名股东韩某某等向贷款银行支付石钟华庭项目土地使用权抵押贷款的利息，该支付行为最终归属于翰**司投资建设石钟华庭项目的事实。9、翰**司受让石钟华庭项目股份后继续独立开展投资开发建设的相关财务资料，证明翰**司股东以其资产向银行抵押贷款用于石钟华庭项目的投资建设开发包括材料款、工程款、人员工资、建设工程费、银行贷款利息和单笔大额费用等，共计34421978.99元，翰**司按照补充协议自行开展石钟华庭项目的投资开发建设的事实。10、贷款合同、借款合同、抵押合同，证明翰**司通过股东抵押贷款7800余万元，主要投资在石钟华庭项目开发建设。11、（1）石钟华庭项目工程进度及完成投资额报告（2014年2月28日），（2）石钟华庭项目工程进度及完成投资额报告（2014年8月30日），（3）石钟华庭项目建设现场照片，证明翰**司独立投资建设石钟华庭项目，在2014年2月底前已完成总投资额的约36.4%，在2014年8月底前已完成总投资额的约78.9%。12、证人王某某、韩某某、吴某某、陈**、陈*乙证人证言及身份证复印件，证明韩某某通过王某某支付1300万元土地竞买保证金并确认该款项最终归属于翰**司，韩某某、吴某某系翰**司隐名股东，其支付的款项最终归属于翰**司，陈**系翰**司登记股东，其支付的款项最终归属于翰**司，并证明翰**司对振**司1860万元债权及债权债务抵销的事实。

振**司对上述新证据均无异议，且对再审一审法院查明的事实无异议。

本院二审对翰**司提交的十二组新证据分析认证如下：1、2011年度振**司审计报告，因该报告明确指出往来款项未能函证、实物资产未监盘和银行存款未取得对账单、现金未进行盘点可能产生影响，本报告仅供工商年检使用，且该报告不能证明石钟华庭项目股份转让，与翰**司的主张没有关联，不予采信。2、（1）德**产公司注销证明，（2）九江航空宾馆企业信息，（3）九江航空宾馆注册资本实收明细表，此3项证据所指均非翰**司，与本案缺乏关联性，不予采信。3、（1）陈**与韩某某委托持股协议书，（2）陈**与吴某某委托持股协议书，本案并非翰**司股权争议，韩某某、吴某某是否为翰**司股东并非本案需要审查的事实，且公司登记股东的行为并非当然代表公司，翰**司以其登记股东陈**与案外人韩某某、吴某某之间的个人协议来证明韩某某、吴某某、陈**的行为代表翰**司更无法律依据，故不予采信。4、翰**司与陈**、韩某某、吴某某签订的职务行为确认书，因该确认书签订时间为2015年7月23日，即诉讼程序启动之后形成，职务行为应以行为时行为人有无法人授权，对外是否以法人名义从事民事活动判断，该事后签订的确认书不能证明其主张，故不予采信。5、翰**司与陈**、韩某某和吴某某签订并经公证的代为支付确认书，理由同上，因该支付确认书形成于2015年7月23日，且公证仅对签名作出证明，故不能达到代为翰**司支付的证明目的，不予采信。6、石钟华庭项目部分资料移交清单，因该清单接交人是韩某某，并非翰**司，与翰**司无关联，故不予采信。7、石钟华庭项目部公章、财务专门章和项目经理印章，因项目部公章和财务专门章上均注明湖口鹿**有限公司，故不能达到翰**司占有、管理、投资、建设石钟华庭项目的证明目的，不予采信。8、翰**司通过其股东陈**、韩某某等偿还石钟华庭项目土地使用权抵押贷款4500万元之利息6248341.02元的凭证，因该组凭证载明的付款人均为个人，付款均通过个人账户，且项目土地使用权抵押贷款合同的主体为振**司而非翰**司，付款人陈**、韩某某等人是为振**司抵押贷款合同提供担保的九江**限公司的股东，故不能达到翰**司投资建设石钟华庭项目的证明目的，不予采信。9、翰**司受让石钟华庭项目股份后继续独立开展投资开发建设的相关财务资料，因该组财务资料载明的部门为石钟华庭项目部或三里街工地，付款人均为个人，付款均通过个人账户，且所盖财务专用章均带有印章编号，而依据上述本院查明事实，翰**司带有印章编号的财务专用章直到2014年7月8日才经核准备案刻制，上述财务凭证有大量系2013年的凭证，当时该财务专用章尚未刻制，且翰**司再审一审时向法院提交的上述部分相同财务凭证均无翰**司财务专用章，上述财务凭证上的翰**司财务专用章明显系二审前加盖，不能证明上述支出系翰**司支出，故不予采信。10、贷款合同、借款合同、抵押合同，因该组证据均为个人贷款合同、借款合同、抵押合同，且款项用途并未关联石钟华庭项目，资金转入转出均通过个人账户，故不能达到翰**司证明目的，不予采信。11、（1）石钟华庭项目工程进度及完成投资额报告（2014年2月28日），（2）石钟华庭项目工程进度及完成投资额报告（2014年8月30日），（3）石钟华庭项目建设现场照片，因该组证据上没有出现一处翰**司名称或公章，与翰**司没有任何关联，故不能达到翰**司证明目的，不予采信。12、证人王某某、韩某某、吴某某、陈**、陈*乙证人证言及身份证复印件，王某某庭审陈述自己不是翰**司财务人员，因离中**行近所以代付，钱是韩某某、陈**、吴某某三人转给她的，但不记得三人分别支付多少，提供不了转账凭证和转账账户，时间也记不清了；韩某某陈**是自己、陈**、吴某某三人分别转的，但不记得自己转了多少，也提供不了账户；吴某某陈**是在个人账上过的，记不清给了多少；陈**陈**是通过其朋友一次性打到王某某账上。证人陈*乙陈述1860万元债权为实际施工人韩某某确定的数字，丰和营造仅收取挂靠管理费，在学苑景城项目中直到债权债务抵销协议才出现翰**司。基于上述证人证言，不能证明通过王某某支付的1300万元土地竞买保证金归属于翰**司，亦不能证明翰**司对振**司1860万元债权及债权债务抵销的事实。综上，翰**司提交的证据不能证实其主张，对再审一审法院查明的事实，本院二审依法予以确认。

本院二审依职权委托江西省**民法院调查，调取了：1、翰**司在九江**管理局的企业档案主卷和副卷，包含2009年设立登记材料以及2010至2015年度备案资料；2、九江市公安局浔阳区分局治安大队于2015年12月31日出具的《关于核查翰**司刻制公章备案情况的说明》（以下简称《公安说明》）及5份附件，即核准备案印章详细信息（单位专用印章）、核准备案印章详细信息（财务专用章）、核准备案印章详细信息（法定代表人名章）、九江市公安局浔阳分局雕刻印章批准证（批字第006338号）和《九江市印章业治安管理信息系统改造实施方案》。《公安说明》的主要内容有：翰**司2014年7月8日经核准备案刻制了单位专用印章（印章编号：3604010004490）、财务专用章（印章编号：3604010004491）、法定代表人名章（印章编号：3604010004492）。该公司曾于2010年10月9日经核准备案刻制名为“九江**限公司合同专用章”壹枚（此枚为老款印章，无编号）。需要说明的是，根据省公安厅《关于整合全省印章业治安管理信息系统的通知》（赣**（2011）60号）精神，九江市政府于2012年3月13日专门出台了《九江市印章业治安管理信息系统改造实施方案》，九江市印章业从2012年9月起正式并入启用“江西省印章治安管理信息系统”，全面统一规范了公章刻制管理，该系统对所有核准公章都编有唯一的印章编号，在此之前核准刻制的公章均未设置此类编码。翰**司对第一组工商登记材料的真实性、合法性、关联性没有异议；对第二组印章情况证据的真实性、合法性没有异议。振**司对上述二组证据质证未提出意见。本院对上述证据予以采信。

本院二审查明：翰**司2014年7月8日经核准备案刻制了单位专用印章（印章编号：3604010004490）、财务专用章（印章编号：3604010004491）、法定代表人名章（印章编号：3604010004492）。该公司曾于2010年10月9日经核准备案刻制名为“九江**限公司合同专用章”壹枚（此枚为老款印章，无编号）。根据省公安厅《关于整合全省印章业治安管理信息系统的通知》（赣**（2011）60号）精神，九江市政府于2012年3月13日专门出台了《九江市印章业治安管理信息系统改造实施方案》，九江市印章业从2012年9月起正式并入启用“江西省印章治安管理信息系统”，全面统一规范了公章刻制管理，该系统对所有核准公章都编有唯一的印章编号，在此之前核准刻制的公章均未设置此类编码。2009年至2015年翰**司在九江**管理局的企业档案亦反映出翰**司早期使用的公章上没有印章编码，近两年才使用有印章编号的公章。

本案的争议焦点是翰晟公司与振**司2011年7月6日签订的《房地产合作开发合同》以及2011年12月16日签订的《〈房地产合作开发合同〉补充协议》是否真实有效，其要求确认石钟华庭项目归其所有，振**司协助履行办理过户手续能否得到支持。

本院认为，翰**司与振**司签订的《房地产合作开发合同》和《〈房地产合作开发合同〉补充协议》从形式到内容均不具有真实性。

首先，开发合同及补充协议形式上不具有真实性。翰**司与振**司2011年7月6日签订的《房地产合作开发合同》和2011年12月16日签订的《〈房地产合作开发合同〉补充协议》，以及2012年2月22日翰**司与振**司、丰和营造、韩某某签订的《债权债务抵销协议书》上所盖翰**司公章均有印章编号3604010004490，依据本院二审查明的事实，翰**司经核准备案刻制此印章编号为3604010004490单位专用印章的时间为2014年7月8日，且九江市印章业是从2012年9月起正式并入启用“江西省印章治安管理信息系统”，该系统对所有核准公章都编有唯一的印章编号，在此之前核准刻制的公章均未设置此类编码。因此，《房地产合作开发合同》、《〈房地产合作开发合同〉补充协议》、《债权债务抵销协议书》三份合同实际签订制作时间均是在2014年7月8日后，而并非合同载明的签署日期。翰**司辩解上述协议系韩某某签订合同时忘记在己方保留的合同上加盖公章，因此才在2014年下半年起诉时加盖新刻制的印章，该辩解既不符合常理，也与陈*甲二审所述韩某某每签一次协议就到陈*甲处拿公章的签字盖章过程等重要事实不符。且两份协议均以汪*名义签订，但翰**司时任法定代表人系余涛，2012年12月6日后才变更为汪*，汪*当时既不是公司股东，也不是法定代表人，陈*甲也无权对外代表翰**司授权他人签字。陈*甲在再审一审辩解由其告知韩某某以汪*名义签订协议没有合理理由。翰**司上述辩解亦无证据证明。因此，可以认定《房地产合作开发合同》、《〈房地产合作开发合同〉补充协议》、《债权债务抵销协议书》均非协议上载明的签署日期签订，上述协议不具有形式上的真实性。

其次，翰**司未能履行石钟华庭项目转让款支付义务。（1）1300万元土地竞买保证金，翰**司在原一审未提供其在项目开发前期出资1300万元的证据，在再审一审补充提供的出资证据即2010年12月7日名为王某某的账户转款1300万元至石磊账户的银行凭证。本院二审中，翰**司申请证人出庭作证，经查明，证人王某某、韩某某、吴某某、陈*甲均陈述1300万元土地竞买保证金的资金来源为个人而非翰**司财产，资金转入转出均通过个人账户，且对于支付过程等主要事实陈述不一，故不能证明通过王某某支付的1300万元土地竞买保证金归属于翰**司。（2）1860万元转让补偿款，《〈房地产合作开发合同〉补充协议》约定1860万元转让补偿款以翰**司项目部负责人韩某某应收振**司另一工程的结算款抵扣，之后，《债权债务抵销协议书》约定振**司应付丰和营造（韩某某）另一工程款项1860万元与翰**司应付振**司项目转让补偿款1860万元相互抵销。根据证人陈*乙在本院二审庭审陈述可知，与丰和营造签订协议的为韩某某个人，1860万元债权并非审计机关决算的数字，而是挂靠丰和营造的实际施工人韩某某与振**司确定款项后再约定抵销，即丰和营造没有实质参与结算，因而2012年2月22日振**司、翰**司、丰和营造、韩某某四方签订的《债权债务抵销协议书》实际成为振**司和韩某某两方确定的债权债务关系，故不能证明韩某某对振**司1860万元工程款债权与翰**司对振**司1860万元转让补偿款债务抵销支付的事实。

再次，翰**司并非石钟华庭项目开发的实际付款人。（1）石钟华庭项目部负责人韩某某，如再审一审所述，根据工商行政登记、土地使用权办证申请等证据，其为振**司的工作人员，对外以振**司代理人身份从事项目开发经营活动。再审一审中翰**司陈述韩某某借用其公司资质与振**司签订房地产开发经营合同，且本案也无韩某某对外以翰**司财产从事项目开发经营活动的证据。但本案石钟华庭项目全部手续均以振**司名义办理，韩某某亦以振**司石钟华庭项目部负责人身份从事石钟华庭项目的开发。（2）其他第三人支付项目建设各项款费，包括石钟华庭项目土地使用权抵押贷款利息，项目投资建设材料款、工程款、人员工资、建设工程费、银行贷款利息和单笔大额费用，贷款合同、借款合同、抵押合同等。经查明，石钟华庭项目土地使用权抵押贷款合同的主体为振**司而非翰**司，其利息凭证所载明的付款人均为个人，付款人陈**、韩某某等人又是为振**司抵押贷款合同提供担保的九江**限公司的股东；项目投资开发建设的相关财务资料所载明的付款人亦为个人，且财务凭证上带有印章编号的财务专用章系本院二审前加盖；贷款合同、借款合同、抵押合同主体仍为个人且款项用途并未关联翰**司，前述全部资金转入转出均通过个人账户，故上述证据都不能达到翰**司投资建设石钟华庭项目的证明目的。

综上所述，翰**司与振**司签订的《房地产合作开发合同》及《〈房地产合作开发合同〉补充协议》形式和内容均不真实，不应予以采信。翰**司主张其为石钟华庭项目投资开发商、项目地上在建工程由其实际投资并应归其所有的事实缺乏有效证据证实，上诉理由不能成立，据此提出的诉请，不予支持。再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持江西省**民法院（2015）九中民再初字第1号民事判决。

二审案件受理费133400元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月九日