买房子签合同定金和订金的区别在于订金具有预付款性质，而定金可以作为一种债权担保，一方违约时定金不返还或双倍返还定金。买房子签合同定金退还的情形有开发商不具备商品房销售资格和开发商存在欺诈行为等。
买房子签合同定金和订金的区别在于，订金是一种支付手段，具有预付款的性质;定金可以视为一种债权担保，对方违约的，可以适用定金罚则。
根据《中昂华人民共和国民法典》第五百八十六条第一款规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
买房子签合同定金退还的情形有以下几种：
1.开发商无销售许可证或者产权证，不具备商品房销售资格，导致购房合同无法达成。
2.开发商存在欺诈行为，如已将认购房屋转售他人。
3.因合同条款达不成一致意见。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，卖家对价格等进行修改等。
4.买卖双方均无过错，但因第三人的原因或自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。
买房子签合同定金交最多不能超过房屋价款的百分之二十。
《民法典》第五百八十六条 【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。找法网提示您，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
