黄**与李**一案一审民事判决书

审理经过

原告李**为与被告郭**、被告黄**案外人执行异议之诉一案，于2014年8月11日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月12日、3月19日、4月9日公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人刘**、薛**、被告郭**的委托代理人范**到庭参加诉讼。被告黄**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭(第一次为公告送达)。2015年3月26日，经本院院长批准本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*东诉称，2011年4月26日，经义乌市佳**有限公司介绍，原告李*东与被告黄**及其妻子柯**签订了《房屋买卖合同》，黄**将其购买的义乌市金城高尔夫国际寓所9幢2单元301室房产及附属设施063号地下室车库一个作价236万元转让给原告。原告按合同约定支付了价款，2013年10月11日又向房管处支付了33071元办证费用。2011年9月起，黄**将上述房屋交付给原告，由原告使用至今。2012年10月29日，贵院作出（2012）金义执民字第4949-1号执行裁定，预查封了涉案房产。2014年6月4日原告向贵院提出执行异议，于2014年7月11日被驳回。原告认为，《房屋买卖合同》真实有效，原告已基本付清房款，并实际占有、使用至今，已实际取得了涉案房产的所有权。因涉案房产楼盘开发商义乌市**有限公司经营原因，房屋交付后一直不能办理房产证、土地证，原告对未能办理过户事宜并无过错。根据《合同法》第60条、130条及《物权法》第15条的规定及省高院对审理执行异议之诉案件的意见，原告对涉案房产享有物权请求权，优先于申请执行人的一般债权，应予特殊保护。原告要求：1.确认原告李*东与被告黄**于2011年4月26日签订的《房屋买卖合同》有效。2.立即停止对位于义乌市金城高尔夫国际寓所9幢2单元301室房产的强制执行，并解除查封。

原告李**举证：

1、商品房买卖合同、车库买卖合同及补充合同，前面两份是原件，补充合同为复印件，证明被告黄**购买了金城高尔夫国际寓所9幢2单元301室（原登记为9幢303室）的房屋及地下室车库一个的事实。

2、预售证附件1份、收款凭证6份，证明被告黄**已支付购房款的事实及被告黄**已经交付房产给原告的事实。

3、房屋买卖合同原件1份，证明被告黄**将涉案房产转让给原告李**的事实。

4、收条3份、付款凭证4份、银行对账单1份，证明原告李**已按约支付了购房款230万元的事实。

5、付款凭证复印件1份、借条1份和短信整理件1份（金*高尔夫房产发给业主的短信），证明原告李**在2013年10月11日向义乌市房管处支付了33071元款项的事实。

6、物业公司证明1份、物业费发票收据联6份、租房协议原件2份，证明原告李**已实际占有被查封房产的事实。

7、中介公司证明原件1份，证明原告李**已实际占有房产的事实，房产证及过户手续未能办理原因及原告李**对此无过错的事实。

被告辩称

8、执行裁定书，证明原告已提出过执行异议主张的事实。

9、义乌商报的新闻3份（从网站下载的）、365房管处窗口公示内容照片打印件，证明涉案房屋直到2013年底才可办证的事实。

10、涉案房屋的预售登记房产证明，证明涉案房产的登记情况。

11、义乌市房地产抵押注销登记申请书1份，证明涉案房屋于2011年5月10日已办理了按揭注销手续。

12、原告与黄**的短信内容整理1份，证明原告一直催促黄**履行过户手续（2011下半年开始原告就催促黄**办理过户手续，但因手机更换只保留有2013年的短信内容）。

13、情况说明1份，证明因开发商的原因导致涉案房屋无法办理过户手续。

14、李**和黄**的通话内容清单1份，证明签订合同的时候，因黄**和中介承诺房屋马上可以改合同或者过户，李**才购买房屋，在房款付清后才发现房屋因为客观原因不能改合同和做产权证的事实。

15、李**和房管处市场科工作人员的通话整理件1份，证明涉案房屋在2011年至2014年之前不能做证，房管处不出具不能做证的证明。

16、李**和他朋友杨**与365办证中心建设局2036房间领导对话内容整理件1份，证明涉案房屋在2013年6月份之前不能办理产权证也不能办理过户手续的事实。（证据14、15、16有光盘）

17、情况说明1份（义乌市佳**有限公司出具的）、中**行交易明细单、银行账户证明各1份，证明原告已向房产中介支付经纪服务费2万元，与房屋买卖合同相互印证，证明原告与黄**之间房屋买卖的真实性。

被告郭**辩称：1、买卖是虚假的。2、涉案房屋已向银行抵押贷款，买卖也是无效的。综上，应当驳回原告的诉讼请求。

对原告李**提供的证据，被告郭**质证后认为：对证据1三性均无异议。对证据2真实性没有异议，但不能证明黄**已交付房产给原告的事实，与本案无关联性。对证据3真实性有异议，该合同与原告在执行异议中提交的买卖合同不是同一份，按照合同约定，原告手上仅有一份合同，所以买卖是虚假的，合同也是虚假的。对证据4真实性没有异议，但与本案无关联性，收条内容是不真实的。对证据5付款凭证真实性没有异议，但不能确定凭证中付款人银行账号是谁的，与本案无关联。借条的真实性有异议，首先借条不是黄**所写，其次如果是真实的买卖，办证费用应由原告自己承担。短信内容因为没有短信载体也没有短信的发送及接收者的主体信息，该证据不具备证明效力。对证据6证明的真实性没有异议，但认为内容是虚假的，物业公司不可能知道房屋买卖合同的签订时间，证明性质上属于证人证言，应当由证人出庭作证才符合证据形式。物业费发票的真实性没有异议，发票上显示的物业费缴纳时间是2014年8月5日，如果存在原告所说的买卖及交付事实，那么物业费应当早已由原告按期缴纳，原告将之前黄**拖欠的物业费补缴本身就是虚构交付事实的行为。租房协议的真实性有异议，协议内容中的租期：2013年3月8日的协议显示租期为2013年3月8日到2014年3月8日，而2013年9月1日的协议显示租期从2013年9月1日至2015年8月31日，第一份的协议尚未到期又将房屋出租给他人，显然不是事实。对证据7性质上属于证言，应当由证人出庭作证，证明内容是虚假的。对证据8三性均无异议。对证据9真实性没有异议，但与本案无关联。对证据10三性没有异议。对证据11没有异议。对证据12、14真实性没有异议，但是纠纷发生后原告与黄**串通、为应付诉讼形成的，不能客观反映事实。对证据15、16真实性没有异议，但仅是个别工作人员意见，不是政府部门的结论，不能达到证明目的。对证据13性质上属于证人证言，内容与客观事实不符，因为预售登记是不能变更的，不具有证明效力。对证据17中的情况说明的三性均有异议，只有佳**司的公章没有出具人的签字，无法证明是佳**司出具的，证据性质上属于证人证言，证人应当出庭作证才有证明效力；对交易明细的真实性没有意见，交纳中介费应当开具正式发票，收款人的账户也不是佳**司的账户而是王**的个人账户，不能证明是支付过中介费的，另原告主张2011年4月26日支付给黄**定金5万元，但该明细单显示是2011年4月27日才支付的5万元，先有收条第二天才转账，显然收条的内容是虚假的；对银行账户证明真实性没有异议，但与本案无关联。

被告郭**未提供证据。

被告黄**未到庭，也未提供证据。

本院对原告提供证据认证如下：

对证据1、2，被告郭**质证对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对证据3被告郭**质证对真实性有异议，认为该合同与原告在执行异议中提交的买卖合同不是同一份，按照合同约定，原告手上仅有一份合同，所以买卖是虚假的，合同也是虚假的。经本院核对，原告在执行异议中与本案中提供的房屋买卖合同系同一份，被告郭**的质证意见不能成立，本院对该证据的真实性予以确认。对证据4、6，被告郭**质证对真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。对证据5中的付款凭证，被告郭**质证对真实性无异议，本院予以确认。被告对其中的借条的真实性有异议，根据证据1中约定被告黄**办理涉案房屋的两证相关税费由李**承担，现原告李**已实际支付交纳给义乌市房管处，借条载明的内容虽与交款凭证的内容能相互印证，但与本案无关联性，本院对借条内容不予确认。被告郭**对短信内容的质证意见有理，本院对该短信内容的真实性不予认定。对证据7，被告郭**质证对真实性有异议，但结合本案原告提供的其他证据可以认定该证明中的内容是真实的，本院对该证据的真实性予以确认。对证据8、9、10、11、12、14，被告郭**质证对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。对证据13，被告郭**质证认为该证据性质上属于证人证言，内容与客观事实不符，因为预售登记是不能变更的，不具有证明效力。本院经审查，该说明载明的内容与原告提供的其他证据能相互印证，本院对其真实性予以认定。对证据17中的情况说明，被告郭**质证对该证据三性均有异议，认为只有佳**司的公章没有出具人的签字，无法证明是佳**司出具的，证据性质上属于证人证言，证人应当出庭作证才有证明效力；对交易明细的真实性没有意见，交纳中介费应当开具正式发票，收款人的账户也不是佳**司的账户而是王**的个人账户，不能证明是支付过中介费的，另原告主张2011年4月26日支付给黄**定金5万元，但该明细单显示是2011年4月27日才支付的5万元，先有收条第二天才转账，显然收条的内容是虚假的；对银行账户证明真实性没有异议，但与本案无关联。本院经审查，上述证据与原告提供的其他证据能相互印证，可证实上述证据中的内容均为真实，本院对其真实性均予以认定。

本院查明

经审理查明：2007年7月12日，被告黄**向义乌市**有限公司购买了金城高尔夫国际寓所9幢2单元301室（原登记为9幢303室）的房屋及地下室车库（B36号）一个并支付了相关的费用。2011年4月26日，原告李**和被告黄**及其妻子柯**在中介公司义乌市佳**有限公司见证下签订了房屋买卖合同。该合同约定：被告黄**及柯**同意将位于义乌市金城高尔夫寓所9幢2单元301室（原地址为义乌市金城高尔夫国际寓所9-303室）的房屋及附属设施063号地下室车库一个出售给原告李**,该房屋的成交价为人民币236万元，该房屋产权过户的相关税费由原告李**承担，被告黄**及柯**办理自己的两证的相关税费由原告李**承担；原告李**应在签订本合同后于2011年4月26日支付人民币5万元作为定金，该定金由中介公司义乌市佳**有限公司代被告黄**及柯**保管，并保证不挪作他用。原告李**应于2011年4月27日支付购房首付款人民币30万元给被告黄**及柯**，2011年5月10日前支付购房款人民币195万元给被告黄**及柯**，双方办理房产证过户当日，原告李**向被告黄**及柯**支付购房款人民币6万元等内容。合同签订当日，原告李**支付给被告黄**及柯**定金人民币5万元。次日，原告李**支付给被告黄**购房款人民币30万元，2011年5月10日原告李**支付给被告黄**购房款人民币195万元，2013年10月11日，原告李**支付给义乌**管理处办证税费33071元。尚欠6万购房款未支付。2011年9月被告黄**及柯**将房屋交付给原告李**使用。

2012年7月25日，原告郭**为与被告黄**民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。2012年8月30日，本院作出（2012）金义商初字第1804号民事判决：被告黄**于本判决生效后十日内归还原告郭**借款人民币120000元并支付逾期利息（逾期利息从2012年7月25日起按中**银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。判决生效后，被告黄**未履行还款义务。

2012年10月19日，申请执行人郭**以本院（2012）金义商初字第1804号生效民事判决书向本院申请执行，要求被执行人黄**偿还借款人民币12万元及利息，并承担诉讼费1350元。2012年10月29日，本院裁定预查封被执行人黄**所有的坐落于义乌市金城高尔夫国际寓所9-303室（预售合同号：24526）的房产。查封时间为二年。2014年6月4日，原告李*东向本院提出书面执行异议，要求依法裁定解除对义乌市金城高尔夫国际寓所9-303室房产的查封，并立即停止对上述房屋的执行。2014年7月11日，本院经审查后裁定驳回原告李*东的异议请求。2014年7月28日，上述裁定书送达给原告李*东。2014年8月11日，原告李*东提出本案异议之诉。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的原告李**在购买了房屋后并未进行物权变更登记。根据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案的原告李**仅支付购房款230万元，并未付清全部购房款。故本院查封登记在被告黄**名下的房产并无不当，原告李**的异议理由不能成立，诉讼请求依法予以驳回。被告黄**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:

裁判结果

驳回原告李**的诉讼请求。

案件受理费13274元，由原告李**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费13274元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国**华市分行或直接交金华**民法院收费室。逾期不交纳，按自动放弃上诉处理）

裁判日期

二〇一五年九月十一日