岳阳市君**有限公司与程**占有物返还纠纷一审民事判决书

审理经过

本院于2015年8月19日立案受理原告岳阳市君**有限公司（以下简称君**建投）与被告程**占有物返还纠纷一案，依法组成由审判员陈**担任审判长，与审判员张**、人民陪审员李**参加的合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理，书记员刘**担任记录。原告君**建投的委托代理人陈*、被告程**的委托代理人程**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告君**建投诉称，本案诉争房屋系原告经批准修建的旅游北路保障房小区。自2015年1月至今，被告一直非法占有该小区房屋。经原告多次做工作，要求其停止侵权，但被告不予理会，现该房屋仍由被告占有。被告的行为已侵犯原告的合法权益，给原告造成极大损失，为保证相关保障房屋分配工作的正常进行，原告特诉至法院，请求1、判令被告将非法占据的房屋恢复原状后交还原告；2、判令被告按现有市场价向原告支付从2015年1月至起诉之日止的占有使用费10000元；3、判令被告按现有市场价向原告支付从起诉之日起至房屋交还之日止的占有使用费；4、判令诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告程朝阳辩称，1、原告诉称的事实与客观事实严重不符，被告根本不存在非法占据原告房屋的事实。被告是为支持国家重点工程建设，在自己房屋拆除后经君山区政府相关部门批准入住君山区旅游北路保障小区5栋东单元一楼。2015年1月19日城建投五楼经原被告协商，原告同意将5栋楼下的车库和杂屋付清。原告于当日将两个车库和杂屋的钥匙交给了被告。原告的三位主要负责人在协议上签名并加盖单位公章，所以根本不存在被告非法占有房屋的事实。2、原告诉请被告支付房屋占有使用费无事实和法律依据。被告是在原告交付钥匙后才着手使用所购买的车库和杂屋，被告使用自己购买的车库和杂屋合理合法，无需向原告支付购房款以外的任何费用。3、被告在原告的工作人员带领下到所购买的车库和杂屋内，被告的工作人员只将购买的车库、杂屋的钥匙交给了被告，并未就车库和杂屋的具体情况告诉被告，现原告要求支付占有使用费，无事实和法律依据支持。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

（一）原告提交如下证据：

①营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，拟证明原告的主体资格；

②平面布局图的函、建设用地权属说明、农用地转让土地使用函，拟证明原告合法拥有诉争房屋、车库；

③规划图，拟证明被告非法占有房屋。

被告质*认为，对证据①、②、③无异议。

（二）被告程朝阳提交如下证据：

①、《购买车库、杂屋协议》以及交款收据一份，拟证明被告是合法取得车库、杂屋，只交了一个车库的钱，还有一个车库因为原告还没有价格出来就没有交钱，因为一楼的楼层与其他楼层的高度不同，第二个车库的5000元是原告对被告的补偿。

原告质证认为，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，被告占有的两个车库、杂屋面积共有100.89平方米。

（三）本院对上述证据认证如下：（1）、原告提交的证据①、②、③，具有证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。（2）、被告提交的证据①有原告负责人签名，且原告公司出具了正式的收款收据并加盖了原告公司印章，两者相互印证，具有证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。

（四）2016年2月18日18时03分至15分（通话12分27秒），本*对《购买车库、杂屋协议》约定的交付钥匙情况向原经办人陈**（保障房工地材料管理员）进行了电话核实（150××××6205），其陈述：1、其系保障房施工单位的材料管理员，在接到原告工作人员的条据后向被告亲属交付了第5栋东侧靠楼递间的车库钥匙一套；2、交付钥匙时第5栋东侧架空层包括车库、杂屋是互通相连，未隔开建墙。

本院查明

经审理查明，原告君**建投根据岳阳市君山区人民政府规划、审批兴建了岳阳市君山区安置房工程项目即岳阳市君山区安置房小区。被告程朝阳系该安置房小区5栋东单元东侧一楼的住户。2015年1月19日原、被告自行达成《购买车库、杂屋协议》，原告是甲方，被告是乙方。协议约定：“经领导研究同意，将旅游北路保障房小区5#栋楼下东起向南两个车库买给乙方，第一个车库面积按房产部门测绘面积为准，单价按整个小区统一评估的车库、杂屋价给乙方；第二个车库按五仟（5000元）价格给乙方（第二个车库交款后就给乙方钥匙）。”该协议有原告及被告负责人签名。同日被告向原告交纳了车库款5000元，原告出具结算收据一张，“交款单位：程朝阳。2015年1月19日，收旅游北路保障房小区车库款5000元。”收据加盖被告公司印章。第5栋车库的位置方向为坐北朝南，架空层的车库在南侧，杂屋在北侧。2015年1月20日被告亲属凭原告工作人员出具的条据收取了第5栋东单元东侧靠楼递间的车库钥匙一套（实际交付人为施工单位工作人员陈**），随后被告对该安置房小区5栋东单元东侧的两间车库及车库互通相连的3间杂屋（未隔开建墙封闭处理）一并进行了装修使用（面积大约100㎡）。被告房屋装修包括安装水和电入户、门、窗户、防盗网等居住设施。杂屋及车库1间的装修工程未取得原告同意。事后双方多次协商归还车库、杂屋未果。2015年8月19日原告向本院提起占有物返还之诉。

另查明，岳阳市君山区安置房工程项目土地申请登记情况：岳阳市人民政府于2012年11月19日颁发的（2012）政土批字第70号农用地转用、土地使用批单，申请用地单位为君山区**有限公司，建设项目名称：君山区安置房工程项目，申请用地总面积：3.5397公顷。

本院认为

本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告君**建投兴建的岳阳市君山区安置房小区，经岳阳市君山区人民政府依法审批，因合法建造岳阳市君山区安置房而设立物权权利。现因被告的占有行为，原告享有诉请保护物权的权利。（1）、返还占有物的范围：①关于占有杂屋的处理。本案原、被告未达成买卖杂屋协议的情况下，被告擅自对原告的3间杂屋进行装修，侵犯了原告的合法财产权利，原告要求被告返还杂屋的请求本院应予支持。②关于占有车库的处理。原、被告签订的《购买车库、杂屋协议》明确约定被告本次房屋买卖范围为车库2间，被告购买的车库为第5栋安置房东单元东侧紧邻楼梯间的车库，被告已支付购房款且原告实际交付使用，即合同约定的第二间车库，买卖合同已实际履行，故被告不应承担占有返还第二间车库的责任。第5栋安置房东侧东单元第一间车库，虽被告未支付购房款，但合同约定原告在公布统一价格后出卖给被告，但碍于原告至今未公布价格，所以尚未完成购房款的支付，基于原告交付第二个车库钥匙时，两车库存在互通性，被告可以自行出入第一间车库。基于原、被告的买卖合同，在双方未予解除买卖合同的前提下，被告占有该第一间车库的行为不具有非法性，即被告不应承担占有返还第一间车库的责任。至于该车库价款，可在依双方合同约定定价后由被告支付。（2）、占有使用费的承担问题。原告请求被告按现有市场价计算占有期间的使用费，因原告未能提出合法的计算使用费标准的证据，且当地无统一的、固定的市场标准，本院无法确认具体的使用费数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原告应承担举证不能的法律后果，故本院对原告提出的支付使用费的诉请不予支持。归纳上述分析结论，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第二百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告程**在本判决生效后二十日内返还其占用原告岳阳市君**有限公司所有的位于岳阳市君山区安置房小区第5栋东单元东侧架空层北侧杂屋3间，并对该杂屋恢复原状。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

本案案件受理费2050元，诉讼保全费920元，共计2970元，由被告程**负担。

如不服本判决，可在判决书送达后次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二日