江安县经**有限公司与舒**、李**商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人江**开发有限公司（以下简称经典雅**司）因与被上诉人舒**、李**商品房预售合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院（2015）江安民初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2011年10月17日，舒**、李**与经**公司签订《商品房买卖合同》，由舒**、李**购买经**公司开发的位于江安县江安镇华夏路东侧名为“经典雅居”小区2幢3层2单元4号、建筑面积为124.65平方米住房一套，单价每平方米3571.20元，总价计算为445150元；合同第六条约定的付款方式为分期付款，其附件五（付款方式及期限）约定：2011年9月30日前付人民币222575.00元（大写贰拾贰万贰仟伍佰柒拾伍*正），二次付款为2012年6月30日前付人民币178060.00元（壹拾柒万捌仟零陆拾元正），余款为交房时付清。合同第七条载明“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。因买受人原因不能办理产权的，由买受人自行承担”、第十一条“交付条件（一）出卖人应当在2013年1月30日前向买受人交付该商品房”、第二十条“产权登记……（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。该合同就面积差异处理约定为：按房屋所有权证建筑面积为准，以此房屋所有权证建筑面积结算总房价款。2013年1月30日，经**公司向舒**、李**交付房屋。2014年3月12日，舒**、李**向经**公司交纳了住宅维修资金5756.00元；2014年12月24日，江安县地方税务局第一税务所出具《税收完税证明》，该证明载明舒**交纳契税9135.84元，次日，江安县地方税务局出具了《销售不动产统一发票（代开）》一张，该发票载明舒**向经**公司交纳购房款456792.00元（建筑面积为127.91平方米，单价3571.20元）；2014年6月24日，江安县**民委员会出具“证明”一份，证明舒**的身份、居住农村宅基房情况；2015年1月21日，江安**管理局为舒**、李**办理房屋所有权登记手续；2015年4月23日江安县人民政府为舒**、李**颁发了国有土地使用权证书；2015年6月26日，舒**、李**收到经**公司为其代办的房屋所有权证书和土地使用证书。舒**、李**认为经**公司迟延交付房屋所有权证书和国有土地使用证书的行为违反合同约定，要求经**公司向其支付违约金，现因双方为此无法协商一致，遂诉讼至一审法院。

一审法院认为

舒**、李**原审诉讼请求：判决经典雅**司支付违约金22969.74元，诉讼费由经典雅**司承担。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人于2011年10月17日签订的《商品房买卖合同》，现合同双方当事人对该合同的成立及有效性均无异议，一审法院予以确认。该合同约定了双方的权利义务，其中明确经典雅**司代为舒**、李**办理房屋产权转移登记手续，并对双方违反办理产权登记手续的违约责任进行约定，是双方进行民事行为应当遵守的准线。舒**、李**认为经典雅**司未按照约定的交房后360日为其代办房屋产权转移登记，且经典雅**司也未书面通知办理产权转移登记所需资料，后舒**、李**在接到经典雅**司的通知后庚即于2014年6月提供“证明”，故违约不在舒**、李**，其诉求符合合同约定及法律规定。经典雅**司则认为舒**、李**提供“证明”的时间迟延导致办理权属转移登记时间迟延，责任不在经典雅**司，故经典雅**司不存在违约行为。一审法院认为经典雅**司作为舒**、李**办理产权权属转移登记的代理人，依法应当按照合同约定按时完成代办事务，并告知所需资料，但经典雅**司怠于履行合同义务，迟延为舒**、李**办理权属转移登记，并迟延交付权属证明，经典雅**司违约，依法应当承担合同约定的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，舒**、李**要求经典雅**司支付违约金的请求，一审法院予以支持。舒**、李**请求经典雅**司按照44.515元／天×516天=22969.74元的标准支付违约金，该请求系舒**、李**的真实意思表示，且不违反相关法律法规，一审法院依法予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：由江安县经**有限公司在判决生效后十五日内支付舒**、李**违约金22969.74元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费374元，依法减半收取187元，由江安县经**有限公司负担；此款舒**、李**已预交，由江安县经**有限公司在判决生效后十五日内直接支付舒**、李**。

上诉人诉称

一审宣判后，原审被告经典雅**司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人舒**、李**的诉讼请求。其主要理由：一、《商品房买卖合同》对委托人和受委托人的权利义务约定不明，致使合同条款无法履行。一审法院认为上诉人负有告知被上诉人所需资料的义务，但这一义务是上诉人自身的义务，还是受委托的义务，约定并不明确，而告知义务应该由办证机关履行。因此一审法院将这一义务强加给上诉人是错误的。二、本案中不存在上诉人不履行职责的情形，只有被上诉人迟延交付所需资料的情形，逾期办证的责任在于被上诉人。三、本案没有给被上诉人造成损害的事实，一审法院判决上诉人承担违约金明显错误。

被上诉人辩称

被上诉人舒**、李**答辩认为：一、合同对双方的义务约定明确，上诉人是开发商，对办理房屋权属证书所需要的材料是清楚的，所需材料应由上诉人告知被上诉人；二、《商品房买卖合同》是格式合同，对条款的理解应该按照《合同法》规定处理；三、上诉人违约导致被上诉人逾期取得两证已经给被上诉人造成了损害，应该承担违约责任；四、被上诉人严格按照合同约定向上诉人支付了全部购房款和相应的税费，逾期办理完税凭证的责任在于上诉人。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审期间，双方当事人未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明，被上诉人舒**、李**按照《商品房买卖合同》的约定向上诉人经典雅**司支付了全部购房款以及委托上诉人办理权属证书所需的一切税费，不存在税费未完清影响办证进度的情况。二审询问中，上诉人经典雅**司认可是由上诉人将办证所需资料统一交权属登记机关审核。

本院认为

本院认为，关于《商品房买卖合同》对双方当事人办理权属证书的权利义务是否约定不明的问题。双方签订的《商品房买卖合同》已经明确被上诉人委托上诉人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，上诉人不仅向被上诉人收取了办证所需的一切税费，还额外收取了200元委托费用。因此，上诉人经典雅**司接受被上诉人舒**、李**的委托，从事向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的有偿服务是清楚明确的，结合上诉人二审认可由其将办证所需资料统一交权属登记机关审核来看，上诉人对自己应履行的义务也是明知的。因此，上诉人认为双方当事人对办理权属证书的权利义务约定不明的理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证属于谁的责任的问题。根据二审查明的事实，被上诉人舒**、李**按照《商品房买卖合同》的约定向上诉人支付了全部购房款以及委托上诉人办理权属证书所需的一切税费，不存在被上诉人故意迟延交纳税费影响办证进度的情形。上诉人作为受委托办证的代理人，在代收买受人交纳税费的情况下，负有积极交纳税费取得完税凭证、及时通知被上诉人提交缺漏资料并向权属登记机关报送办证所需资料的勤勉义务。本案中，延迟缴纳税费以及延迟提交居住情况说明导致办证逾期。在没有证据证明上诉人已及时通知被上诉人提交居住情况说明的情况下，上述情况都应视作上诉人违约。因此，逾期办证的责任显然在于上诉人。关于上诉人主张被上诉人没有损失无需支付违约金的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中对因上诉人的责任导致逾期办证明确约定了违约金条款，该条款不违反法律法规的禁止性规定，属于双方当事人真实意思表示，双方当事人对该条款均应严格遵守。违约金兼具惩罚和补偿的双重性质，即便无实际损失，在一方当事人违约的情况下对方也可主张。上诉人认为被上诉人没有损失就无需支付违约金的主张于法无据，本院不予支持。综上，上诉人经典雅**司的上诉请求和理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费374元，由上诉人江**开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日