成都忠**限公司诉晋军、陈**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都忠**限公司（以下简称忠信物业）诉被告晋*、陈**物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告忠信物业委托代理人李**、刘*，被告晋*到庭参加诉讼，被告陈**经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告忠信物业诉称，原告与维多利亚小区的开发公司签订了《“维多利亚”前期物业服务合同》，由原告为小区业主提供物业服务。被告于2011年9月接房，从2012年4月1日起拒不履行合同约定的缴纳物业服务费的合同义务，故诉至法院请求判令被告支付拖欠的2012年4月至2015年3月的物业管理费5938.2元及滞纳金8956.24元并承担本案诉讼费。

被告辩称

被告晋*、陈**辩称，物业公司未能按《“维多利亚”前期物业服务合同》约定的内容提供服务，在接管小区时没有检查验收楼宇对讲可视门禁系统，承诺业主的小区娱乐设施、一层入户共用大厅的休息桌椅等均未设置，质疑保安人员是否取得岗位证，小区内电梯维护不到位，经常出现故障，楼道清洁极差，建筑垃圾任意堆放、小区绿化杂草丛生，整体生活环境差等等诸多问题，造成小区绝大部分业主均不满意，成立QQ群维护业主利益，并对物业服务差的现象提供相应照片予以佐证。根据原告提供的物业服务等级，被告愿意按《泸州市城区普通住宅物业服务收费指导价标准》中的三级标准0.5元／㎡缴纳相应的物业管理费，且对原告主张的滞纳金不予认可，由于物业公司违约在先，应由物业公司承担诉讼费用。

本院查明

经审理查明，2008年6月11日维多利亚小区的开发公司兴城房产与原告**公司签订了《“维多利亚”前期物业服务合同》，该物业管理服务合同约定：忠信物业公司的管理期限自本合同生效之日起，至“维多利亚”项目整体房屋交付之日起满二年止；合同期满或业主委员会成立，与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。物业管理服务费自通知交房之日起予以收取，但实际是从业主接房之日起开始计算。物业费用为多层住宅每月每平方米1元，高层住宅每月每平方米1.2元，每三个月交纳一次，逾期未交纳的自逾期之日起按每天应交物业管理服务费和其他欠费合计的千分之三交滞纳金……。

被告于2011年9月入住“维多利亚二期铂宫”小区，起初虽然对物业管理有诸多不满，但尚能按时缴纳相关物业费用。2012年4月起，由于大多数业主对小区内相关文化娱乐设施不完善，小区大门门禁系统未设立不满，同时针对物业管理上存在的电梯安全隐患、楼道脏乱现象、业主家中被盗、放任违章搭建以及绿化管理不到位和物业管理人员服务态度差等与原告忠信物业产生纠纷，经向市物价局、住建局、市房管局等部门反映协调无果，导致原、被告双方矛盾激化，业主成立QQ群，拒绝向原告忠信物业缴纳物管费用。之后忠信物业在管理上作了部分改进，但安装的门禁系统仍然不能投入正常使用，形同虚设，小区卫生、绿化地带等仍然存在脏乱差，远未达到《“维多利亚”前期物业服务合同》业主满意率应达到80％的约定。原告忠信物业虽然多次派员口头向被告催收拖欠的物管费用，但被告仍然拒绝缴纳，始于起诉。

另查明，被告物业房屋位于维多利亚小区10幢501号电梯房，面积137.46平方米，自2012年4月1日至2015年3月31日未向原告交纳物业费。

诉讼中，原告认为小区内文化娱乐等设施未完善系开发商责任，与原告无关，原告忠信公司系壹级资质管理企业，应当按照1.2元／㎡计算收取物管费用；被告则认为原告的管理只能达到叁级管理水平，持答辩理由拒绝原告诉请，双方不能协商解决。

以上事实，有双方当事人陈述、原被告双方向法庭提交的《“维多利亚”前期物业服务合同》、照片等证据材料在案佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，原告**公司与维多**发公司签订的《“维多利亚”前期物业服务合同》，该合同依法签订生效后，对业主均具有约束力。原告依约提供了相应物业服务，被告应当按时缴纳物业管理费。鉴于被告辩称的原告未提供完善的物业管理服务，小区内存在诸多管理不到位的情形属实，原告所提供的物业管理服务确实存在部分瑕疵，服务质量有待改善，故对其要求被告支付物业管理费滞纳金8956.24元的请求，本院不予支持。同时鉴于小区内门禁系统未正常投入使用，文化娱乐等设施未设立，原告的管理成本相比有同等设施的小区较低，虽然具有壹级物业管理企业资质，但其实际管理水平和服务均未达到壹级物业管理企业的要求，在本案中对其收费标准本院酌情予以降低，以0.90元每平方米计价为宜。结合被告房屋的楼层及面积，被告应缴纳的物管费为每月每平方米0.90元，未交物业管理费的时间为2012年4月至2015年3月（共36个月），被告尚欠原告**公司的物业管理费为0.90元×137.46平方米×36=4453.70元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告晋*、陈**于本判决生效之日起十五日内支付原告成都忠**限公司物业管理费4453.70元；

二、驳回原告成都忠**限公司其他诉讼请求。

本案案件受理费25元，由原告承担5元，被告承担20元（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十四日