刘*与四川**有限公司商品房预售合同纠纷一审判决书

审理经过

原告刘*与被告四**有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理，依法由审判员赵**适用简易程序独任审理，审理中，追加了鲁*为本案共同原告参加诉讼。2015年10月29日、2015年11月16日两次公开开庭进行了审理。原告刘*，原告鲁*的委托代理人刘*、被告四**有限公司的委托代理人张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*、鲁**称：1、原告与被告于2013年11月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于江油市中坝镇太平场旧改片区商品房一套。2、被告以《商品房买卖合同》为建设行政主管部门所要求格式合同，合同条款无法修改为由，欺骗并误导原告签订该《商品房买卖合同》，在原告不知情，且未向原告说明的情况下，擅自将《商品房买卖合同》示范文本第十一条交房条件中，第二款由“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”改为“1、该商品房已取得规划验收合格证”，造成了原告的重大误解。3、被告于2015年8月6日通知原告收房，在原告及其他业主多次要求下，被告均未出示川建发（2006）95号文件规定的《竣工验收备案表》，由于被告对《商品房买卖合同》示范文本的擅自更改，被告于2015年8月11日开始强行交房，原告于2015年8月24日向被告递交了商品房退房通知单，被告不予退房。请求判令：1、被告承担逾期交房责任，原告退房，退还原告全部购房款及购房有关费用360094元，同时，赔偿原告违约金35945元。2、判定“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”为合同CH-01-0605中所购房屋的交房条件。3、诉讼费被告承担。

被告辩称

被告四川**有限公司辩称：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告主张《商品房买卖合同》内容与其所列四川省规范文件部分规定不一致及被告有欺诈行为，应当对《商品房买卖合同》内容进行变更，其主张不能成立。原告所列四川省规范性文件均颁布于《商品房买卖合同》签订之前，原告在与被告签订《商品房买卖合同》时应当知晓，四川省规范性文件不属于法律及行政法规，违反其规定不影响《商品房买卖合同》的效力。被告没有欺骗原告的行为，双方签订的《商品房买卖合同》，被告完全是按照江油市建设行政管理部门要求，使用其提供的网签合同范本，被告只是按照主管部门要求执行，主观上无过错，也从未有过欺骗原告的行为。2、被告向原告交房时已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件及法定的房屋交付使用条件，原告应当按照约定履行收房义务，原告要求退房的条件不成就。原告对被告在2015年8月6日通知原告收房时，涉案房屋已达到《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件不持异议，双方争议的是涉案房屋交付使用的法定条件是房屋竣工验收，还是通过竣工验收备案，被告认为，根据《城市房地产管理法》第二十六条二款、《建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋交付使用的法定条件是房屋竣工验收。请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

案经审理查明：2013年11月3日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，并进行了备案登记，合同签约备案号：41337号。合同约定：被告为出卖人，二原告为买受人，二原告购买被**司开发的房屋一套，建筑面积83.46平方米，总房价359450元。交房时间为2015年6月20日，该商品房交付时应当符合下列条件，1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。2013年10月27日，二原告向被告交定金30000元，2013年11月3日，二原告向被告交清剩余购房款329450元及办证费用644元。2015年7月23日，被**司开发的1-8号楼进行了竣工验收，验收结论为“本工程质量验收合格”，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位在竣工验收报告中均签署了“同意验收”等，各自并加盖了单位印章。2015年8月26日，江油市公安消防大队出具江公消验（2015）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。

2015年8月6日，被告通知原告及其他业主进行房屋移交，原告以“房屋未取得《竣工验收备案表》，不具备房屋交付的法定条件”为由，拒绝接收房屋。

另查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付条件的约定与江油市城乡规划建设和住房保障局的《商品房买卖合同》网签合同范本一致。原告另提供一份《商品房买卖合同》网签合同范本中关于房屋交付条件的约定为：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。

上述事实有原告的身份证复印件、被告的企业信息、商品房买卖合同、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、江油市城乡规划建设和住房保障局的《商品房买卖合同》网签合同范本、原告在网上下载的《商品房买卖合同》网签合同范本及双方当事人的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务；原告认为被告在签订合同时更改合同条款内容存在欺诈行为，但被告与原告签订的合同系网签合同，且内容与江油市建设行政主管部门的网签合同范本一致，故被告不存在欺诈行为；被告按照约定应当在2015年6月20日前向原告交房，合同约定的交房条件为该商品房已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，被告实际于2015年7月23日进行了竣工验收，于2015年8月6日通知原告交房，其交房时达到了合同约定的交房条件，根据《城市房地产管理法》及《消防法》的相关规定，被告取得了竣工验收报告，符合法律规定的交房条件，被告可以向原告交房，原告应当接收房屋；被告通知原告交房时间与合同约定的交房时间逾期47天，被告应当承担逾期交房的违约责任，被告通知原告交房后原告拒绝接收房屋要求退房，从被告通知交房之日起，因原告的原因造成房屋至今未交付的责任应当由原告承担，因被告的违约交房时间未超过60天，按照合同约定，被告逾期交房超过60天原告有权退房，因此，原告的退房请求不能成立，但被告应当承担逾期交房期间出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国消防法》第十一条“**务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”和《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告四川**有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘*、鲁*逾期交房的违约金1689.42元；

二、驳回原告刘*、鲁*的其他诉讼请求。

本案减半收取案件受理费3620元，由原告刘*、鲁*承担3570元，被告四川**有限公司承担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月八日