覃*、刘**与柳州市**有限公司房屋拆迁合同纠纷一案民事二审判决书

审理经过

上诉人覃*、刘**与上诉人柳州市**有限公司（简称文**司）房屋拆迁合同纠纷一案，双方均不服柳州**民法院（2013）柳市民再初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人覃*及上诉人覃*、刘**的委托代理人唐**、陈**，上诉人文**司的委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告覃*、刘*琼诉称，2001年3月，柳州**开发公司（简称城**司，2004年6月更名为柳州市**有限公司）取得柳州市映山街67号“德福第”商住楼开发项目，覃*、刘*琼位于柳州市莲塘路78-2号的房屋（建筑面积420.77㎡）属于该项目的拆迁范围。因覃*、刘*琼与城**司未能达成拆迁安置补偿协议，覃*、刘*琼不同意拆迁，2002年4月28日，城**司将覃*、刘*琼建筑面积为420.77㎡的房屋强制拆除。2004年6月8日，覃*、刘*琼与被告签订了《产权调换协议书》，双方约定房屋的补偿方式为“以德福第产权调换”，“基于甲方（即城**司）已拆除乙方（即覃*、刘*琼）的房屋建筑面积400余㎡的事实。而甲方再三强调目前安排乙方实际独立的三住户确有困难，现暂时安置以德福第A座1单元二楼2号房建筑面积153㎡和B座四楼409号房建筑面积116㎡作为乙方的回迁用房。多退少补。产权调换的实施方案及尚存争议的一切问题，双方一致同意按**务院78号令尽快继续实施”。2004年6月8日，覃*、刘*琼与城**司签订的《产权调换协议书》合法有效，根据该协议及**务院78号令（城市房屋拆迁管理条例）第30条及广西壮族自治区实施《城市房屋拆迁管理条例》细则第28条和42条规定，城**司所拆除覃*、刘*琼房屋的建筑面积为420.77㎡，也就是说产权调换的面积应为建筑面积420.77㎡。因此，请求法院判令文**司履行2004年6月8日签订的《产权调换协议书》，将座落于柳州市映山街67号“德福第”商住楼A座1单元二楼2号房（建筑面积153㎡）和B座四楼409号房（建筑面积116㎡）交付给覃*、刘*琼，判令文**司在柳州市映山街67号“德福第”商住楼将一套建筑面积约151.77㎡的住宅用房屋作为房产调换交付给覃*、刘*琼，本案诉讼费用由文**司承担。

一审被告辩称

被告文**司辩称，1、覃*、刘**提出的诉讼请求是没有法律依据的。（1）覃*、刘**混淆了产权面积和建筑面积。我国的法律法规规定：产权面积是以房产管理部门登记核实为准。覃*、刘**拆除的产权证面积为196.53㎡，而不是420.77㎡。（2）覃*、刘**将所持有的第01121号《柳州市民房修建开工单》注意事项栏中明确规定本通知不作为正式建筑执照。未按审批意见实施竣工或竣工后无故不换取正式建筑执照者均以违章建筑论处。覃*、刘**持有这个单子对阳台楼梯进行改造，在取得开工单在长达20年的时间里面均没有按照开工单上的要求办理执照和房产证，是属于违章建筑。2、文**司关于产权调换的实施方案是依法制订。（1）违章建筑依法不予补偿，《城市房屋拆迁管理条例》、国务院令第78号第3章第19条、自治区人民政府第6号令第3章第27条、《柳州市房屋拆迁管理规定》第3章第33条明确规定，覃*、刘**被拆除的房屋是无证建筑、无证建筑不能进行产权调换。（2）产权调换必须补差价。覃*、刘**如果要按照产权调换来执行超出部分面积必须补足差价。（3）由于覃*、刘**要求文**司将德福第202、409号置换，而没有履行补足差价的义务，也就是说覃*、刘**只要求享有选择而不履行义务，这违反了公平原则。因此，请求法院驳回覃*、刘**的诉讼请求。

一审法院查明

柳州**民法院重审查明，2001年3月，城**司取得柳州市映山街67号“德福第”商住楼开发项目，覃*、刘**位于柳州市莲塘路78-2号的房屋属于该项目的拆迁范围，该房屋的民房字第005435号登记证的登记面积是196.53㎡，覃*、刘**在1981年经向柳州市规划部门申请并得到批准对房屋进行了扩建，但就扩建部分没有向房产部门办理登记手续。覃*、刘**的房屋在拆迁基本情况表中登记的有证面积是砖木196.53㎡、砖混121.74㎡、无证简易30.58㎡，在城**司的拆迁房屋结构表中，覃*、刘**的房屋登记为有证面积196.53㎡、无证面积121.74＋30.58㎡。覃*、刘**对城**司测量的面积提出异议，2002年3月15日，覃*、刘**和拆迁单位工作人员对覃*、刘**提出异议部分进行重新测量，并写下测量的记录，拆迁工作人员和覃*、刘**方都签了字。覃*、刘**在房屋拆迁征求意见通知、拆迁基本情况表上均表达要求原地回迁。因覃*、刘**与城**司未能达成拆迁安置补偿协议，覃*、刘**不同意拆迁，2002年4月28日，城**司将覃*、刘**房屋拆除。覃*、刘**与城**司于2004年6月8日经协商达成“产权调换协议书”，该协议约定“经城中区政府多次协调于2004.4.7在区政府协调小组的主持下，双方达成共识并确定以下两点：1、以德福第产权调换。2、以**务院78号令为实施依据。基于双方认可的原则，又基于甲方（城**司）已拆除乙方（覃*、刘**）的房屋建筑面积400余㎡的事实。而甲方再三强调目前安排乙方实际独立的三住户确有困难，现暂时安置以德福第A座1单元二楼2号房建筑面积153㎡和B座四楼409号房建筑面积116㎡作为乙方的回迁用房。多退少补。产权调换的实施方案及尚存争议的一切问题，双方一致同意按**务院78号令尽快继续实施。”协议签订后，因被拆迁面积上存在争议，文**司要求覃*、刘**补足产权调换差价而覃*、刘**认为双方规定是原地回迁不应补差价引起本案诉讼。

另查明，柳州**开发公司于2004年6月更名为柳州市**有限公司。城**司的债权债务由文**司承担。柳州**民法院驳回覃*、刘**起诉后，文**司将案涉德福第2栋1单元2—2号房己登记至案外人曾稹名下，登记号为柳房权证字第D0066951号。

本案庭审后，原审案件承办人走访了柳州市规划局了解本案这种只有《柳州市民房修建开工通知单》，竣工后没有按照该通知单要求更换建筑营业执照及办理房产证的建筑如何定性，以及以该《柳州市民房修建开工通知单》中的草图如何确定规划批准建筑的建筑面积问题。经该局审批科答复，没有按通知单要求更换建筑营业执照及办理房产证的建筑，按通知单规定是违章建筑。《柳州市民房修建开工通知单》中的草图只是平面图，没有立面、剖面，无法计算面积。案件承办人又走访了规划档案馆和城建档案馆，均未查到本案房屋添建的资料。另外，本案经多次做工作，双方对面积意见分歧太大，无法达成调解。

柳州**民法院重审认为，一、本案的核心问题是添建房屋的合法面积认定问题。

覃*、刘**添建房屋的依据是1981年柳州市建设局规划科发给的《开工通知单》。准许建筑楼梯、晒台，檐高6米。覃*、刘**房屋本身位于该栋建筑体二楼。根据该通知单草图标注的尺寸计算平层面积为：II东面体为晒台24.36㎡；I南面体为晒台22㎡；III北面体楼梯部分5.8㎡，晒台部分7.54㎡。

2001年2月23日，文**司人员对争议房屋进行测量时确认的添建面积为：II东面体为平层30.5755㎡，按两层计算为61.16㎡；I南面体为平层27.5825㎡，按一层计算；III北面体为平层16.5㎡，按两层计算为33㎡。

覃*、刘**不同意2001年2月23日的测量面积，双方于2002年3月15日再次进行测量。该测量有以上建筑体平层长宽尺寸，并注：II为三层，一二层为砖混结构，第三层为砖木结构；I测量时系二层，底层未量，底层有待复核后予以认定；III为二层砖混结构。根据该测量草图计算平层面积为：II东面体为平层35.9625㎡；I南面体为平层30.5755㎡；III北面体为平层16㎡。

添建部分的面积确定是本案的根本争议问题。根据以上资料反映，覃*、刘**在添建阳台等部位时并没有完全按照《开工通知单》规定尺寸施工，也没有按《开工通知单》要求进行竣工验收换取正式建筑营业执照及办理房产证。本案覃*、刘**原来的主体房屋是位于其所在建筑物的第二层，该建筑物共三层，添建是在其房屋主体外围进行添建。覃*、刘**对其所添建的建筑：II东面体要求按三层楼计算建筑面积；I南面体要求按照两层楼计算建筑面积；III北面体要求按照两层楼计算建筑面积。从一般生活常识看，若按覃*、刘**所主张添建建筑的形式，可能会因违反规划阻挡相邻楼上楼下通风采光不能通过规划部门的验收，事实上也没有经过规划部门的验收。虽然如此，但基于本案房屋已经完全拆除的实际情况，一审法院对添建房屋按照2002年3月15日再次进行测量的尺寸为参考（该尺寸对被拆迁人有利）、并酌情按两层楼对添建建筑体的建筑面积进行计算。

一审法院认为

综上，重审认为关于添建建筑体尺寸问题，以2002年3月15日双方测量记录为依据，结合1981年《开工通知单》记载的准许建筑楼梯、晒台，檐高6米等内容，推定得到批准添建两层。据此原则，计算出合法添建面积为阳台部分建筑面积101.08㎡，另一部分建筑面积26.68㎡。**公司就覃*、刘**房屋产权登记证上登记的建筑面积196.53平方米没有异议，予以认定；覃*、刘**合法添建的127.76㎡中，有101.08㎡是属于阳台（即晒台部分）的建筑面积，按照建筑行业规定的阳台面积计算的原则，阳台面积计算一半建筑面积，所以，覃*、刘**添建的阳台部分折算成建筑面积是50.54㎡，覃*、刘**实际被文**司所拆的房屋应调换面积为273.75㎡。

二、关于产权调换原则和差价调换问题。

根据本案双方在《产权调换协议》中的约定，以及目前德*第2栋1单元2-2号房（即《产权调换协议》中约定之“德*第A座1单元二楼2号房建筑面积153平方米”）已登记至案外人曾镇名下的事实，文**司应当将柳州市映山街67号德*第1栋4-9号120.76㎡房屋调换给覃*、刘**。文**司调换给覃*、刘**的房屋比覃*、刘**应当得到调换的面积少152.99㎡。对于不足部分的面积，文**司应当按照目前德*第商品房价格计算差价。由于德*第小区建成多年无在售新房，以柳州**证中心提供与该小区同类地段目前新房成交均价为9000元／㎡的数据为参考，故文**司还应给付覃*、刘**调换差价人民币1376910元（即9000元／㎡／152.99㎡）。

至于覃*、刘**添建时多建的69.04平方米房屋问题，根据本案实际，该部分可参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定由文**司予以适当补偿，即文**司补偿给覃*、刘**人民币13808元。

柳州**民法院于2014年4月28日作出（2013）柳市民再初字第1号民事判决：一、被告柳州市**有限公司将其开发的柳州市映山街67号德*第1栋4-9号120.76㎡房屋交付给原告覃*、刘**；二、尚不足的拆迁面积152.99㎡由柳州市**有限公司对原告覃*、刘**进行货币补偿，补偿金额为人民币1376910元；三、柳州市**有限公司补偿给原告覃*、刘**13808元；四、驳回原告覃*、刘**的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币16230元，由覃*、刘**负担2000元，文**司负担14230元。（覃*、刘**己预交案件受理费18721，其中受理费2491元一审法院向覃*、刘**予以退回，判令文**司负担的受理费14230元由文**司在履行债务时一并支付给覃*、刘**）。

上诉人诉称

上诉人覃*、刘**不服重审判决上诉称，请求：1、撤销柳州**民法院（2013）柳市民再初字第1号民事判决。2、判令文**司继续履行产权调换协议书的内容，并将其开发的映山街67号德*第商住楼A座4楼409号房作为回迁安置用房交付给覃*、刘**，余下的151.77平米作产权调换安置。3、判令文**司支付拆迁搬家费72991.47元，4、判令文**司支付延期交房违约金20.38万元。5、判令文**司按现行拆迁政策和市场运作规定，按l：1.2计算拆迁面积补偿给覃*、刘**。事实和理由：重审判决定性错误，应当依法纠正。1、本案最高人民法院发回重审时已经定性为房屋拆迁合同纠纷，而重审判决改变本案的性质为拆迁纠纷。2、程序违法。2013年2月18日主审法官叫覃*、刘**到法院领取这本83页的证据清单（是文**司提供的），当时覃*、刘**也签收了，并叮嘱我们要作出书面答辩（该证据己超过举证时限）。3、超越法定时限开庭质证。2013年3月29日法院组织“开庭质证”，文**司将十项行政诉讼官司材料及“公证书”多张伪证顺利超越法定时限进行质证。4、2004年6月8日双方签订的产权调换协议书合法有效。文**司应按被拆迁的房屋面积420.77㎡来安置补偿覃*、刘**。5、重审判决不支持覃*、刘**的拆迁搬家费是不当的。依照城市房屋拆迁规定该项补偿应得到支持。6、覃*、刘**在10多年时间里没有得到拆迁补偿和房屋居住遭受巨大的经济损失是文**司违约造成的，应由文**司补偿，但一审判决未支持是错误的。7、文**司将约定补偿覃*、刘**的房屋B座1单元2楼2号房转卖给他人是不合法的无效的买卖，应撤销其买卖行为，将该房屋交覃*、刘**。8、一审判决依照9000元／㎡的标准补偿明显低于市场价格，是不合理的判决，该地段房屋现已12000-13000元／㎡。9、重审判决A座409号房回迁却按120㎡给覃*、刘**，面积明显错误，合同明确记载为116㎡，为何变成120㎡呢？10、重审判决巧立名目。拆迁覃*、刘**房屋也没有阳台，而是杂房（是拆迁人认可的）为何判决书认定为晒台即阳台，这就是混淆概念，为扣50%面积找借口，实属荒唐。11、**务院78号令第三十条规定：拆除住宅房屋，各省、市、自治区，无论按建筑面积或使用面积或居住面积应按原面积安置。综上，柳州**民法院（2013）柳市民再初字第1号判决认定事实不清，适用法律错误，无中生有，显失公平、公正，明显有袒护文**司之嫌。

被上诉人辩称

文**司上诉并针对覃*、刘**的上诉答辩称，请求撤销柳州**民法院（2013）柳市民再初字第1号民事判决书第一、二、三项判决，依法改判。事实与理由：1、原审认定事实不清。（1）原审判决对覃*、刘**加建的建筑是否是违章建筑并未进行认定。依据我国法律规定对违章建筑的认定应由行政部门认定。1993年11月24日《最**法院全国民事审判工作座谈会纪要》也规定，违章建筑应由政府部门管理，法院不予受理。因此，对于覃*、刘**加建的是否是违章建筑应由规划部门进行认定。在本案中文**司提供的《柳州市民房修建开工通知单》（简称为《开工通知单》注意事项第3项明确载明：“未按审批意见施工或竣工后无故不换取正式建筑执照者均以违章建筑论处。”本案中覃*、刘**既未按《开工通知单》上标明的图纸进行施工，竣工后也未换取正式建筑执照。覃*、刘**所加建的建筑依法属违章建筑对此不进行认定与事实不符，于法无据。（2）重审判决对违章建筑的面积认定有误。根据《建筑面积计算规则》、《房产测量规范》，晒台不在房产建筑面积的计算范围。《开工通知单》批准给覃*、刘**加建的是晒台，晒台不应计算房产面积。重审判决则以阳台代替晒台来计算产权面积，是偷换概念，混淆是非。覃*、刘**居住在二楼（楼地面高3m，檐高6m），其申请的《开工通知单》审批的内容是扩建楼梯、晒台的地点在二楼，其结构（即承重结构）为砖墙、檐高为6m，这些条件和要求是根据被拆迁人居住在二楼的实际情况以及建筑结构常识和设计要求确定的。重审法院将《开工通知单》中的檐高6m推断为规划部门审批可建两层，这是错误的；重审将晒台和晒台下部的砖墙结构（即承重结构）作为阳台来计算建筑面积，从而计算出批准添建的是两层，建筑面积为127.76㎡（其中：楼梯面积为26.68㎡、晒台面积为101.08㎡）是错误的。综上，一审法院认定有开工通知单的建筑为合法建筑，按照阳台来计算建筑面积，也应该按审批的尺寸来计算面积，超出开工单批准的面积也只能认定为违章建筑。按《开工通知单》审批的尺寸计算覃*、刘**加建的面积应为32.75㎡（晒台26.95㎡，楼梯5.8㎡）。（3）关于产权调换原则和差价结算问题重审认定错误。重审判决只认定文**司要补足不足面积部分价款给覃*、刘**，而未认定覃*、刘**应补文**司产权调换房屋的结构差价、成新差价。120.76㎡房屋覃*、刘**应补文**司差价为97210.59元。依据**务院78号令、自治区6号令、自治区建设厅《产权调换房屋互补差价的复函》，文**司与覃*、刘**产权调换房屋必须按双方房屋的重置价结算结构差价和成新差价；依据柳**中院委托广**公司对覃*、刘**产权调换房屋重置价作出的评估价1324.99元／㎡、《柳州市房屋拆迁管理办法》对覃*、刘**被拆除房屋的重置价确定为650／㎡折旧80%，文**司与覃*、刘**产权调换房屋结算方式为：①产权调换房屋的相等面积：按双方房屋的重置价计算结构、成新差价；②产权调换不足或超过相等面积部分：15㎡以内，按重置价补差价：15㎡以上，按商品价格补差价（覃*、刘**被拆房屋的作价标准是1640元／㎡，文**司提供的调换房屋的售房单价是3048元／㎡。重审判决认定德福第小区单价为9000元／㎡与柳州市真实房价不符。且以此认定9000元／㎡作为文**司应补给覃*、刘**不足面积的单价，违反了**务院78号令的规定。（4）本案是再审案件，在本案一审期间，文**司为便于审清事实，便于计算面积及价格申请了司法鉴定，广西**定中心作出了科桂司鉴中心（2007）评鉴字第002号《资产评估报告》对文**司与覃*、刘**产权调换房屋面积计算价格、重置价格及产权，调换房屋差价均作出鉴定结论，然而本案再审过程中重审法院对鉴定结论只字不提。2、重审判决适用法律错误。（1）本案关于拆迁的规定应按**务院78号令《城市房屋拆迁管理条例》进行认定和判决。依照78号令，柳州市拆迁办公室柳裁字（2001）年13号《裁决书》、柳**（2002）2号《行政复议决定书》，（2002）城中行初字第8号行政判决书，（2002）柳市行终字第39号行政判决书，均对覃*、刘**的拆迁安置事宜进行了认定。覃*、刘**要求原地回迁安置均未得到支持。依照78号令对覃*、刘**的安置的方式可以是以下三种之一：A、作价补偿，B、产权调换，C、产权调换和作价补偿相结合。货币补偿应按当时作价标准计算。产权调换不足面积的货币补偿部分也应按上诉人出售商品房的价格计算。由于覃*、刘**一直未领取补偿款，可以计算利息对覃*、刘**进行补偿。（2）**务院78号令是拆迁发生时生效的条例。依照从旧原则，所有补偿必须按78号令的规定进行。重审判决并未按78号令的规定进行，因此重审判决适用法律错误。综上所述，文**司认为重审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。

覃*、刘**针对文**司的上诉答辩称，覃*、刘**扩建房屋是在1981年间，己使用几十年，当时没有认定覃*、刘**扩建房屋部分是违章建筑，到现在再没有权利认定覃*、刘**扩建是违章建筑。1、覃*、刘**被拆迁的房屋不是违章建筑。（1）覃*、刘**被拆迁扩建的房屋是在房产局的公房区域内，是房产局的土地。首先得到房产局批准、同意扩建后才到规划局领取《开工证》的。（2）《开工通知单》不是法律也不是政府部门的规章、不能以其载明的内容来确定某建筑为违章建筑。（3）事实足以证明，覃*、刘**扩建的房屋入住使用几十年至始至终都无影响公房的使用，且房产局经过验收，己作出批示“同意发证”。至于，文**司称，竣工后无故不换建筑执照问题。覃*、刘**己经在原一审提供的《开工通知单》中已作过说明。（4）文**司主张重审判决对违章建筑的面积认定有误是不成立的。首先，覃*、刘**被拆迁的房屋不是违章建筑。其次，覃*、刘**被拆迁的房屋没有违章建筑，就应该按照实际拆迁建筑面积来计算补偿。实际建筑面积420.77㎡，覃*、刘**提交的证据足以准确的反映拆迁房屋面积。（5）关于产权调换原则和差价结算问题。重审判决以德福第小区以外的同一地段市场价格进行补偿，确实偏低，因为它不是学区房。由于被拆迁的房屋纠纷覃*、刘**一直没有得到补偿，双方的纠纷延续了十三年。如若覃*、刘**能及时得到补偿重置房屋或购买同地段的房屋，价格也相对低于现在。覃*、刘**与文**司达成的拆迁共识也是就地安置的原则，所以按德福第小区现在的市场价格来计算补偿给覃*、刘**是公平合理的，文**司主张以当时的价格确认补偿基数计算利息等是不正确的。（6）再次请求二审法院责令文**司出示在房产局提取覃*、刘**房产档案的原件。综上所述，文**司的上诉请求和理由不成立，请二审法院驳回文**司的上诉。

在本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

本院查明，2001年3月，城**司取得柳州市映山街67号“德福第”商住楼开发项目，覃*、刘**位于柳州市莲塘路78-2号的房屋属于该项目的拆迁范围，该房屋的民房字第005435号登记证的登记面积是196.53㎡。

覃*、刘**在1981年经向柳州市规划部门申请并得到批准对房屋进行了扩建，但就扩建部分没有向房产部门办理登记手续。覃*、刘**的房屋在拆迁基本情况表中登记的有证面积是砖木196.53㎡、砖混121.74㎡、无证简易30.58㎡，在城**司的拆迁房屋结构表中，覃*、刘**的房屋登记为有证面积196.53㎡、无证面积121.74＋30.58㎡，共计348.85㎡。

覃*、刘**不同意2001年2月23日城**司单方测量的面积。2002年3月15日，覃*、刘**和城**司拆迁工作人员（吴**、赖**）对覃*、刘**提出异议部分进行了重新测量，制作了测量记录，绘制了三个平面图（标注为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ），其中平面图Ⅰ为梯形，上底为2.15m、下底为3.10m、高为13.70m。拆迁工作人员吴**、赖**和覃*、刘**均在测量记录上签了名字。该测量记录注：①如图所示的尺寸系2002年3月15日下午测量由双方（覃*、刘**与拆迁工作人员）共同测量的结果。②测量时（Ⅰ）层部分系二层（已拆烂）的实际尺寸，底层未量。③（I）部分的底层有待复核后予以认定。④（Ⅱ）为三层，一、二层为砖混结构，第三层为砖木结构。⑤（Ⅲ）为二层砖混结构。

覃*、刘**在房屋拆迁征求意见通知、拆迁基本情况表上均表达要求原地回迁。因覃*、刘**与城**司未能达成拆迁安置补偿协议，覃*、刘**不同意拆迁，2002年4月28日，城**司将覃*、刘**房屋拆除。

2004年6月8日，覃*、刘**与城**司经协商达成《产权调换协议书》，该协议约定：“经城中区政府多次协调于2004.4.7在区政府协调小组的主持下，双方达成共识并确定以下两点：1、以德福第产权调换。2、以**务院78号令为实施依据。基于双方认可的原则，又基于甲方（城**司）已拆除乙方（覃*、刘**）的房屋建筑面积400余㎡的事实。而甲方再三强调目前安排乙方实际独立的三住户确有困难，现暂时安置以德福第A座1单元二楼2号房建筑面积153㎡和B座四楼409号房建筑面积116㎡作为乙方的回迁用房。多退少补。产权调换的实施方案及尚存争议的一切问题，双方一致同意按**务院78号令尽快继续实施。”协议签订后，因被拆迁面积上存在争议，城**司要求覃*、刘**补足产权调换差价而覃*、刘**认为双方约定是原地回迁不应补差价引起本案诉讼。

城**司于2004年6月更名为文**司，城**司的债权债务由文**产公司承担。2006年12月13日，文**司委托柳州市**有限公司（在柳**建委一楼办公）对其开发的柳州市映山街67号德*第1栋4-9号房屋进行测绘，测绘结果为建筑面积：120.76㎡。柳州**民法院驳回覃*、刘**起诉后，文**司将案涉德*第2栋1单元2—2号房己登记至案外人曾稹名下，登记号为柳房权证字第D0066951号。

另查明，2006年8月15日，原告覃*、刘**以文**司为被告诉至柳州市中级人民法院，请求判令文**司履行2004年6月8日签订的《产权调换协议书》，将座落于柳州市映山街67“德福第”商住楼A座1单元二楼2号房（建筑面积153㎡）和B座四楼409号房（建筑面积116㎡）交付给覃*、刘**，判令文**司在柳州市映山街67号“德福第”商住楼将一套建筑面积约151.77㎡的住宅用房屋作为房产调换交付给覃*、刘**，本案诉讼费用由文**司承担。

柳州**民法院于2006年4月20日作出（2006）柳市立民初字第2号民事裁定，对覃*、刘**的起诉不予受理。覃*、刘**不服，向本院提起上诉，本院于2006年7月20日作出（2006）桂立民终字第17号民事裁定，指令柳州**民法院受理本案。柳州**民法院受理并审理本案后于2008年3月10日作出（2006）柳市民一初字第43号民事判决：一、被**公司将其开发的柳州市映山街67号德*第1栋4-9号120.76㎡和2栋1单一元2-2号156.55㎡的两套房屋交付给原告覃*、刘**。二、原告覃*、刘**付给被**公司房屋差价人民币4310.91元。三、被**公司补偿给原告覃*、刘**人民币13808元。四、驳回原告覃*、刘**要求被**公司在柳州市映山街67号“德*第”商住楼将一套建筑面积约151.77㎡的住宅用房屋作为房产调换交付的诉讼请求。双方均不服，向本院提起上诉。本院于2009年12月18日作出（2008）桂民一终字第136号民事裁定，驳回覃*、刘**的起诉。覃*、刘**不服该裁定，向最**法院申请再审。最**法院于2012年11月23日作出（2012）民提字第133号民事裁定，撤销原裁定将本案发回柳州**民法院重审。

本院认为

综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、案涉房屋拆迁面积是多少？2、覃*、刘**应否就房屋置换向文**司补偿差价？3、案涉房屋是否存在违章建筑面积？

本院认为，覃*、刘**与城**司于2004年6月8日签订的《产权调换协议书》，主体合格，形式合法，双方当事人对拆除房屋面积、产权调换、回迁用房及安置补偿方案的意思表示真实一致，应当确认协议合法有效。虽然协议中某些条款约定不明确，但并非整体没有达成协议。因此，覃*、刘**就协议书中约定明确的房屋安置、补偿问题向人民法院起诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，属于人民法院受理民事诉讼范围。对于协议约定不明确的内容本院将通过全面分析合同约定的内容、依据当事人的举证进行综合认定。

关于案涉房屋拆迁面积是多少的问题。本院认为，案涉房屋拆迁面积应当是420.77㎡。理由：首先，覃*、刘**在房屋“拆迁基本情况表”中登记的有证面积是196.53㎡、砖混121.74㎡、无证简易30.58㎡（196.53㎡＋121.74㎡＋30.58㎡=348.85㎡）；城**司在“拆迁房屋结构表”中登记有证面积是196.53㎡、无证面积121.74㎡＋30.58㎡（196.53㎡＋121.74㎡＋30.58㎡=348.85㎡）。对此事实，覃*、刘**和城**司均予以确认。其次，在2002年3月15日，覃*、刘**和城**司拆迁工作人员对覃*、刘**提出异议部分进行了测量，并制作了测量记录，绘制了三个平面图（标注为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ），其中图Ⅰ测量了面积，并注明图Ⅰ为二层。一层面积为35.9625㎡（梯形上底2.15m＋下底3.10m×高13.70m÷2=35.96㎡），故被拆除两层面积应为71.92㎡，而Ⅱ、Ⅲ只是说明房屋是什么结构，并不涉及双方已经确认的面积问题。因此，涉案房屋拆迁面积是由双方确认的348.85㎡加上双方2003年3月15日共同测量的71.92㎡（二层35.96㎡再加上底层35.96㎡）等于420.77㎡，而且这一结论也与本案《产权调换协议书》确认涉案房屋拆迁面积400余㎡基本吻合。故，案涉房屋拆迁面积应当认定为420.77㎡。

关于覃*、刘**应否就房屋置换向文**司补偿差价问题。本院认为，覃*、刘**不应就房屋置换向文**司补偿差价。理由：1、覃*、刘**在房屋拆迁征求意见通知、拆迁基本情况表上均表达要求原地回迁。双方并涉及到房屋置换向城**司补偿差价的问题。2、本案《产权调换协议书》对拆除房屋面积、回迁用房及安置补偿方案已达成一致意见，但是也未约定房屋置换向文**司补偿差价，只是提到“德福第”产权调换适用**务院78号令，而78令第二十条第二款规定“产权调换的面积按照所拆除房屋的建筑面积计算。”因此，文**司应当按照《产权调换协议书》的约定，将其开发的“德福第”住宅面积与覃*、刘**被拆除的房屋面积420.77㎡进行产权调换。故覃*、刘**不应就房屋置换再向文**司补偿差价。

关于涉案房屋是否存在违章建筑面积的问题。本院认为，本案是基于双方当事人于2004年4月8日签订的《产权调换协议书》履行过程中引发的房屋拆迁纠纷，属于典型的民事纠纷。《产权调换协议书》对拆除房屋面积、回迁用房及安置补偿方案已自愿达成一致意见，但对文**司累次提出的覃*、刘**被拆除房屋面积中存在违章建筑面积问题并没有提及，是双方当事人的真实意思的自由表示，即使覃*、刘**被拆除房屋面积中存在违章建筑面积，文**司和覃*、刘**也同意按照400余平方米进行安置补偿。另，覃*、刘**被拆除房屋面积中如果存在违章建筑面积问题也应当由当地政府有关部门认定处理，然而在案涉房屋被拆除长达12年多（从2002年4月28日房屋拆除时至2014年7月9日二审开庭时）的时间里，文**司多次向政府有关部门反映，均没有得到政府有关部门认定和处理的任何回应。因此，现文**司提出法院应当等待政府有关部门处理本案违章建筑面积问题后再审理本案，没有任何依据，其主张本院不予支持。故案涉房屋无论是否存在违章建筑面积，均不影响覃*、刘**要求文**司按照420.77㎡进行产权调换。

至于覃*、刘**在重审时增加新的诉讼请求，一审法院经审委会讨论决定已不予审理。因此，上诉中覃*、刘**再重申增加新的诉讼请求，二审也不宜审理。覃*、刘**可另行主张。

一审判决认定覃*、刘**被拆除房屋的面积为273.75㎡（196.53㎡的有证面积＋26.68㎡合法添建面积＋50.54㎡阳台一半面积=273.75㎡）缺乏事实依据。因为，26.68㎡合法添建面积和50.54㎡阳台一半面积是一审法院自行推理认定的，并没有合同依据或者双方当事人认可的依据，或者经过政府有关部门确认的依据。对此，本院依法予以纠正。

本院根据《产权调换协议书》的约定，结合双方当事人的其他举证，考虑到案涉房屋被拆除后覃*、刘**未被安置、补偿的实际情况，综合认定文**司应当将其开发的柳州市映山街67号德**的420.77㎡的商品房交付给覃*、刘**，并协助覃*、刘**在一个月内办理该房屋产权登记手续及负担办理该房屋产权登记所产生的全部费用。但是，鉴于文**司在本案原驳回起诉裁定生效后将《产权调换协议书》约定的德**2栋1单元2—2号安置房己登记至案外人曾稹名下。因此，在文**司现只有柳州市映山街67号德**1栋4-9房的情况下，应当据实由文**司将其开发的柳州市映山街67号德**1栋4-9号120.76㎡房屋交付覃*、刘**，其余300.01㎡（420.77㎡-120.76㎡=300.01㎡），由于德**小区建成多年无在售新房，以柳州**证中心提供与该小区同类地段目前新房成交均价为9000元／㎡的数据为参考，尚不足的拆迁面积300.01㎡由文**司对覃*、刘**进行货币补偿，补偿金额为人民币2700090元（300.01×9000元／㎡＝2700090元）。

综上所述，一审判决实体处理部分正确，但认定拆迁面积的事实缺乏证据证明，实体处理失当，本院依法予以纠正。上诉人覃*、刘**请求文**司将其开发的柳州市映山街67号德**的420.77㎡的商品房予以交付有理，本院依法予以支持。上诉人文**司的上诉请求缺乏事实依据和法律根据，其主张本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更柳州**民法院（2013）柳市民再初字第1号民事判决第一项为柳州市**有限公司将其开发的柳州市映山街67号德*第1栋4-9号120.76㎡房屋交付给覃*、刘**，并协助覃*、刘**在一个月内办理该房屋产权登记手续及负担办理该房屋产权登记所产生的全部费用。

二、撤销柳州**民法院（2013）柳市民再初字第1号民事判决的第二、三、四项；

三、尚不足的拆迁面积300.01㎡由柳州市**有限公司对覃*、刘**进行货币补偿，补偿金额为人民币2700090元。

一审案件受理费16230元，二审案件受理费16230元，合计32460元，全部由柳州市**有限公司负担。

本案债务，债务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可自本判决生效之日起两年内向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月二十八日