北京市石景山区人民法院

审理经过

原告北京重**责任公司（以下简称重**公司）与被告孙**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告重**公司之委托代理人蔺**、李**，被告孙**的委托代理人孙**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告重**公司诉称，被告是北京市石景山区八宝山南路重兴园小区房屋业主，自2002年4月办理入住手续，入住时与原告签订了物业管理委托合同，双方约定由原告服务物业管理服务，被告每年向原告缴纳物业费，被告自2005年1月1日起至2014年12月31日一直拖欠物业费，现为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付2005年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费21639.69元、滞纳金967.37元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告孙**辩称，原告起诉书中所依据的业主入住时所签订的《物业管理委托合同书》已经失效，原告据此要求被告缴纳物业费没有法律基础。原告的事实物业服务严重不符合国家要求。原告收费违反了《物业服务收费管理办法》、《北京市物业管理服务收费管理办法》国**改委、**设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知。未经业主同意，原告擅自改变公共设施用途，且将物业公用部位、公用设施用以经济牟利，物业服务存在众多不到位地方，没有达到被告承诺的服务水平，故应当减免部分诉讼费用。

本院查明

经审理查明，重**公司系依法登记注册成立从事物业管理服务的物业管理企业，孙**北京市石景山区八宝山南路重兴园的业主。2002年4月8日北京重**有限公司与北京重**责任公司签订物业管理委托合同书，约定由重**公司为重兴园小区提供物业管理服务，2002年4月1日重**公司与孙**签订物业管理委托合同书，双方约定，由重**公司对重兴园小区进行物业管理服务，并对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了明确约定，房屋的建筑面积为98.87平方米，委托管理的期限自2002年4月1日至2004年12月31日止。2007年9月11日，重**公司与北京市石景山区重兴园小区业主大会签订物业服务合同，合同约定服务期限为自2007年1月1日至2007年12月31日。合同签订后，重**公司依约对涉诉小区提供了物业服务，孙**自2005年1月1日至2014年12月31日一直接受物业服务。

庭审中，重**公司提交孙**所有房屋物业欠缴明细单，其中，2005年1月1日至2005年6月30日的物业费为1241.16元，2005年7月1日至2005年12月31日的物业费为1165.56元，2006年1月1日至2006年12月31日的物业费为2331.07元，2007年1月1日至2007年12月31日的物业费为2115.8元，2008年1月1日至2014年12月31日每年的物业费为2112.3元。

另查，涉诉小区曾于2007年成立业主委员会，后撤销。经本院依法至涉诉小区进行勘验，小区物业服务有瑕疵，但服务基本达标。

上述事实，有物业管理委托合同书、重兴园物业缴费明细单、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，重**公司与重兴园小区业主委员会签订的物业物业管理委托合同书合法有效，重**公司有权基于物业管理服务协议向孙**提供物业服务，有权收取2007年1月1日至2007年12月31日的物业费。2005年1月1日至2006年12月31日以及2008年1月1日至2014年12月31日期间，原、被告双方虽未签订书面物业服务合同，但重**公司事实上为被告提供物业服务，孙**接受物业服务，故双方形成事实物业服务合同关系，重**公司有权向孙**收取物业费。孙**主张重**公司的服务质量比较差，其所提交证据说明物业服务存在一定问题，但上述问题并不符合法律所规定的减免物业费标准。孙**作为房屋的产权人，享受了重**公司提供的各种物业服务，仍欠缴物业费不妥。故重**公司关于请求判令被告支付2005年1月1日至2014年12月31日期间的物业费的诉讼请求合法有据，应予支持。但对于重**公司主张的滞纳金，因重**公司的服务存在瑕疵，故不予支持。另外，重**公司亦应提高物业服务质量，加强与业主的沟通，对业主所反映的问题予以充分重视，给予小区以优质服务为宜。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:

裁判结果

一、孙**于本判决生效后十日内给付北京重**责任公司二○○五年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业管理费二万一千六百三十九元六角九分；

二、驳回北京重**责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三百六十五元，由北京重**责任公司承担十九元（已交纳），由孙**负担三百四十六元（于本判决生效后十日内交纳）。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

审

判长王**

裁判日期

二〇一五年四月十六日