原告卢*与被告张立新房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告卢*与被告张**房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年5月12日立案受理后，依法由审判员鲁**独任审判。于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告卢*及其委托代理人王**，被告张**及其委托代理人吕**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告卢*起诉认为：被告因经营农业合作社需要，于2014年3月份与原告签订房屋租赁合同，年租金80000元，租期三年，每年的3月18日交清下年租金。2015年3月18日后，原告按协议约定催要租金，但被告却迟迟未能支付下年租金，为此原告于2015年4月20日给被告下达告知通知书，让其在一个星期内和原告协商解决，但被告收到通知后，至今也未与原告见面协商此事。故此请求：1、判令终止原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付违约金8640元至立案之日，之后按每天240元计算至法院确定终止该协议之日止；3、判令被告承担因其违约行为导致原告暂时不能对外租赁该房屋产生的损失20000元；4、请求判令被告支付2015年3月13日至立案之日的房屋租赁费8000元；5、诉讼费及其他费用由被告负担。

被告辩称

被告张**答辩认为，被告租用原告的房屋因经营不善仅使用了11月就已经告知原告不再继续租赁，并将房屋钥匙交还给了原告。原告不存在任何损失。请求驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被告是否应当支付原告违约金并赔偿原告相关损失。

针对争议焦点，原告向本院提交的证据材料有：1、房屋租赁合同一份，证明租期至2017年3月31日止，被告已经违约；2、通知书一份，内容为告知被告交纳下年的租金，否则终止合同；3、送达通知书的邮政专递回执，证明通知书已经到达被告处。

被告对上诉证据质证后认为，对上诉证据的真实性无异议，但合同未约定违约责任，对合同解除的时间不认可。

针对争议焦点，被告向本院提交的证据材料有：1、张*的证言，称2015年2月2日、同年3月10日与被告一起去找过原告，但证人是司机不知谈话内容。2、证人郭*更的证言，称2014年12月7日，证人与胡**、芦有军等四人受被告委托找原告谈解除房屋租赁合同事宜，但原告不同意解除。3、证人胡**的证言内容与郭*更证言一致。4、证人芦有军的证言，内容与证人郭*更证言一致。另证，2015年3月12日左右，受被告委托找原告谈解除房屋租赁合同事宜，原告不同意解除合同。

原告质证后认为，证人与被告有利害关系，与被告的答辩状相互矛盾。

本院认为

本院审查后认为，原告提交的房屋租赁合同、通知书和邮政专递回执，被告对其真实性无异议。且上述证据形式合法，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。被告提交的证人张*的证言与本案待证事实不具有关联性，不能作为本案定案的依据。证人郭太更、胡**、芦有军的证言，客观反映了被告因故不能继续租赁房屋后与原告协商的过程，且形式合法，可以作为本案定案的依据。

依据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院确认以下案件事实：被告因经营需要，租赁原告位于孝敬**中学对面的房屋，双方约定租期三年，自2014年3月31日起至2017年3月31日止。年租金80000元，每年3月18日前交付下年租金。被告不能按时交纳租金，原告可以终止租赁协议。另外双方就租赁期间的水电费，房屋装修和不可抗拒事件或自然灾害等进行了约定。2014年底，被告因故想解除租赁合同，并委托郭太更、胡**、芦有军等到原告家协商解除租赁合同事宜。双方未能达成一致。2015年1月，被告将租赁房屋中的物品清理干净，不再使用该房屋。2015年4月20日，原告通过邮**快递向被告送达通知书一份，内容为催交2015年租金，并通知被告应在七日内交付，逾期将终止租赁合同。被告对上诉通知未给予回应。

本院认为，租赁合同是有偿合同，承租人使用了租赁物，就应当按照租赁合同的约定向出租方支付租金，这是承租人的最重要的义务，也是出租人出租财产获取收益的主要权利。承租人如果没有正当理由未支付或者迟*支付租金的，承租人应当承担违约责任。本案中被告迟*支付租金后，原告给其下达了催交通知书，被告仍不能交纳租金，被告应当承担违约责任。原告要求解除合同，并支付合同解除前的租金应予支持。原告2015年4月20日交寄了通知书，原告给出的交纳租金的合理期限为七日，被告收到通知后未给予回应，应视为默认。因此应认定双方解除合同的时间为2015年4月28日（租金应当计算至该日）。另本院认为，违约金是指一方违约应当向对方支付一定数量的货币。但违约金应当由当事人事前协商确定且数额预先确定。本案中双方在合同中未约定违约金，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。被告迟*支付租金致使合同无法继续履行，应当赔偿原告损失，损失可酌定为一个月的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**应当在判决生效后立即支付原告卢*房屋租赁合同解除日（2015年4月28日）前的租金6136.99元，并赔偿原告损失6666.67元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

诉讼费516元，原告负担261元，被告负担250元。

如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月五日