康**与寇**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人寇**与被上诉人康天朝房屋买卖合同纠纷一案，康天朝于2015年11月13日向河南**民法院提起诉讼，请求判令：1、被告寇**、何*协助原告康天朝办理房产过户手续，如不能办理过户手续立即退还收取原告的购房款100万元，并从起诉之日起向原告支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。原审诉讼中，康天朝撤回对何*的起诉。河南**民法院于2016年1月19日作出（2015）新密民一初字第3783号民事判决，寇**不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人寇**及委托代理人郑**、李**，被上诉人康天朝的委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年3月至2015年2月被告分三次向原告借款，后被告没有及时归还，经算账被告共欠原告80万元。2015年4月16日经第三人阎*协调，原、被告自愿达成房屋买卖协议，被告将自己所有的位于新密市城区北密新路北段西一层东北户、中户房屋（房产证号：新密房权证字0201001723）门市房作价100万元抵给原告，买卖协议达成后原告又付给被告现金20万元，有第三人阎*在场见证，被告收到款后给原告出具收款条一份，内容为“今收到康天朝交来购买新密市城区北密新路北段西侧1层东北户、中户房产款壹佰万元整，小写￥﹤1000000.00元﹥，收款人：寇**，2015年4月16号”，原告于协议当天将被告原来出具的借条全部还给被告。后因被告没有按约定配合原告对该处房屋办理相关的过户登记手续，现原告依法提起诉讼，请求被告协助办理房产过户手续，如不协助则立即退还收取原告的100万元购房款，并从起诉之日起向原告支付利息至本判决确定还款之日止。本案诉讼费用由被告承担。

原审另查明，被告寇**所有的位于新密市城区北密新路北段西一层东北户、中户房屋（房产证号：新密房权证字0201001723）所在位置对应的土地性质属集体建设用地，地址为城关镇韩庄村第九组16号（集体土地建设用地使用证号：集建字第0123691号）。

一审法院认为

原审法院认为，本案原、被告签订的房屋买卖协议中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质，依照相关法律规定，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的用户，而不能转让给城镇居民。原、被告双方于2015年4月16日签订的房屋买卖协议因违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。被告因该合同收到原告购房款100万元，有被告给原告出具的收据为证，事实清楚，理应返还给原告，故对原告请求被告归还100万元的主张，予以支持；对原告请求被告从起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息的主张，符合相关法律规定，予以支持。

原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二、一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二、六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条之规定，判决如下：被告寇**于判决生效后二十日内返还原告康天朝购房款100万元，并从2015年11月13日起按银行同期贷款利率支付利息至判决确定还款之日止。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，保全费5000元均由被告寇**负担。

上诉人诉称

宣判后，寇**不服原判，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，本案不存在房屋买卖合同法律关系，被上诉人也根本没有向上诉人实际支付购房款，原审判决上诉人返还被上诉人购房款，没有事实根据；二、何*系实际借款人，不应准许被上诉人撤回对何*的起诉，原审法院程序错误。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人康**辩称：寇**的上诉理由不能成立，混淆是非，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

依据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。

本院认为

本院认为，康天朝与寇**于2015年4月16日签订的房屋买卖协议涉及在农村村民集体所有土地上所建造房屋的转让，根据相关法律规定，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的用户，而不能转让给城镇居民，据此原审判决认定该协议无效并无不当。关于康天朝是否向寇**支付购房款100万元的问题，本院认为，康天朝主张因寇**欠其借款80万元，寇**将本案所涉房屋作价100万元抵给康天朝，双方协议签订后康天朝又付给寇**现金20万元，寇**向康天朝出具了收到100万元房款的收据，康天朝将原借条全部还给寇**，康天朝主张的事实有证人阎*及寇**出具的收据予以证实，故本院予以认定。寇**称何淇系实际借款人，因其未提供有效证据证明，本院不予采信。

综上，寇**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由上诉人寇**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十九日