李*与青海宁**限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人李*因与被上诉人**有限公司（以下简称宁食集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2015）西*二初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人李*及其委托代理人马**、马**，被上**集团委托代理人张**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：宁**团、李*因租赁关系诉争的该套房产位于＊＊＊＊＊，该房产由原房主许**购买，后于2013年6月1日与李*签订了《房屋租赁合同》，合同明确约定了各自的权利义务，其中合同第三条约定：“租赁期限6年，甲方（房主许**）从2013年6月1日将房屋交付给乙方（李*）使用，至2019年6月1日收回。”合同第六条约定：“当乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回房屋：（1）乙方（李*）不按时交纳租金累计拖欠达3个月的”。后在租赁期间许**将该房屋退还青海禾**有限公司，并告知了李*。至2013年9月2日，青海禾**有限公司与王*签订了《商品房买卖合同》，并办理了登记备案手续，此后在王*与李*履行合同期间，双方发生纠纷，李*在2013年10月31日向王*出据证明一份，写明：“今证明付给王*（张**）城西区黄河路＊＊＊＊＊＊房屋许可证号＊＊＊年租金为贰拾贰万肆仟元（224000），租赁期为10月31日至2014年10月31日，租赁合同暂未签订，因与许**、王**有房屋租赁权纠纷，等法院判决后，再签订合同”，随后向王*通过转账支付了年租金为224000元的租赁费。而李*于2014年1月8日以原告的身份将原房主许**、青海禾**有限公司、王*诉至法院，后经法院作出（2014）西*一初字第128号判决确定：李*与原房主许**所签订的《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行及青海禾**有限公司返还李*房屋租金定金100000元。后王*将该房产退还青海禾**有限公司，2014年5月5日，宁**团与青海禾**有限公司签订《商品房买卖合同》，依法做了备案登记，取得该房产的产权。而宁**团、李*在履行原租赁合同期间，宁**团认为李*未按约定支付房屋租金，拖欠房租5个月之久，宁**团有权解除合同并收回房屋，而李*则认为，宁**团至今均不认可原房屋租赁合同的履行，才导致纠纷产生。

另查明，在2014年10月31日和2014年11月18日双方就租赁房屋发生纠纷和争执，李*均已向租赁房屋所在地的兴**出所报案，接警记录载明：“未发生打架，告知双方到法院解决。”而李*确未向宁**团交纳房屋租金累计超过3个月，同时租金自2014年11月1日至2015年3月止共计租赁费为93330元（224000÷12个月=18666元／月，18666×5个月=93330元（2014年11月1日至2015年3月止）］。

一审法院认为

一审法院认为：依据合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，而本案中涉争的该套房产在三次变更购买主体后，现宁**团系该租赁房产的合法产权人，因此李*与前房主许**、王**签订的《房屋租赁合同》及年房租为224000元的《证明》所产生的法律效力，对宁**团继续有效，即当王*与李*产生新租赁合同关系后，一是承继了原房主许**与李*之间的租赁合同关系，二是在王*与李*产生新租赁合同关系后对租赁费的变更，从而形成新的租赁合同内容。而当宁**团购买该房产成为合法产权人后，前合同内容对宁**团有约束力，因此应当继续履行该租赁合同。其次，本案所要解决的焦点问题系：一是宁**团与李*之间在履行租赁合同时，是否按照合同约定的内容予以及时全面的履行，李*在经营活动期间实际占用租赁房屋，理应及时向宁**团交纳租赁费，但李*至今未向宁**团支付过租金，按双方合同的约定已经拖欠租金累计超过三个月，故宁**团有权解除双方的租赁合同并收回房屋，现宁**团对此项解除合同的权利有相应的证据予以证实，故对该项诉求依法予以支持；二是李*辩称的理由在法律上是否能够成立，对于李*辩称的向宁**团交纳租金不予接收的答辩意见，不予采信，李*对此并未有确实的证据予以证实其交纳租金的具体履约行为，而实际履行合同中，李*未向宁**团交纳过租金，故李*已实际违约，应承担相应的责任。而对于双方在履行合同期间确实发生过两次纠纷和冲突，其中也涉及前合同履行中的一些情况，但对于最终导致的结果，宁**团和李*均有责任和过错，因此双方均应承担相应的责任，故对宁**团起诉要求李*支付的租赁费用，由双方共同承担，各自负担46666元。综上，为保障当事人各自合法的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十九条、第九十三条第二款、第九十一条第一款（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十九条第二款、第一百三十四条、第一百六十条、第一百六十一条、第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条一款（四）项之规定，判决如下：一、依法解除宁**团与李*之间的租赁合同；二、李*向宁**团腾退所租赁的宁**团位于＊＊＊＊＊房屋（房屋代码：＊＊＊）；三、李*向宁**团支付租赁期间的房屋租金46666元（2014年11月1日至2015年3月）。上述款项于判决生效后五日内履行完毕。

上诉人诉称

一审宣判后，李*不服向本院提出上诉称：一、原审认定部分事实不清，证据不足。1、李*承租诉争房屋，将租金交至2015年1月，此后的租金因宁**团不愿继续履行租赁合同，多次派人到李*承租房屋内闹事并拒绝收取李*的租金而未交纳。原审法院无视宁**团的违约行为，认定李*未交纳租金，事实认定不清。2、原审法院对租金的计算方式认定错误。李*与前房主签订的《房屋租赁合同》合法有效，买卖不破租赁，宁**团在取得房屋所有权后应当按照租赁合同收取租金，但原审法院按照李*与第三人王*签订的《证明》认定租金，无法律与事实依据。二、原审不予受理李*的反诉请求，剥夺了李*的合法权益。原审法院在未对《反诉状》进行实际审查的情况下，直接做出口头答复，拒绝受理李*的反诉请求，剥夺了李*的合法诉讼权利。据此，请求撤销一审判决，驳回宁**团一审诉讼请求。

被上诉人辩称

宁**团答辩认为：一审法院认定事实清楚，证据确凿，程序合法，请求二审法院维持原判。

二审经审理查明：2013年6月1日，李*与许**签订《房屋租赁合同》，约定将许**所有的位于＊＊＊＊室的房屋租赁给李*使用，租赁期限为2013年6月1日至2019年6月1日。租金从2013年6月1日起计租，月租金15000元，年租金180000元，租金支付方式按年交纳，每年末支付下年租金，2015年6月1日起房租上调为200000元。2013年9月2日，该租赁房屋所有人变更为王*，王*与李*就租赁事宜产生纠纷，李*于2013年10月31日向王*出具证明一份：“今证明付给王*（张**）＊＊＊＊许可证号＊＊＊＊＊年租金为贰拾贰万肆仟元（224000），租赁期为10月31日至2014年10月31日，租赁合同暂未签定，因与许**、王**有房屋租赁权纠纷，等法院判决后，再签订合同”。2013年11月12日，李*通过银行电汇向王*支付租金224000元。2014年6月19日，西宁市城西区人民法院作出（2014）西*一初字第128号民事判决书，对李*与许**、青海禾**有限公司、王*房屋租赁合同纠纷一案，判令李*与许**所签订《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行。

2014年5月5日，该租赁房屋所有人变更为宁食集团。2014年10月31日、11月17日，因该租赁房屋发生纠纷，现场人员李**、宁**运营部经理张**分别向兴**出所报案，两次接警记录均载明该租赁房屋的房主与承租人因租房合同、房屋产权发生纠纷，并告知双方到法院处理。2014年11月17日该租赁房屋内的监控视频显示，前房主王*的配偶张**于当日下午15：10分左右带人到租赁房屋内，张**随后赶到，在李*用该租赁房屋开设的青海**限公司正常营业的情况下，张**带人将铺面内的测绘仪器、桌椅等搬至铺面外，但110出警人员赶到后，又将搬出门外的仪器、桌椅搬进铺面，整个过程张**在场，但未阻止。当日，该租赁房屋被三把锁锁闭。双方均认可其中一把锁为王*的丈夫张**所锁。

本院认为

2015年4月9日，宁**团向西宁**民法院提起诉讼，认为李*未交纳从2014年10月31日至2015年4月9日期间的租金，以李*违反《房屋租赁合同》第六条约定“当乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回房屋：（1）乙方不按时交纳租金累计拖欠达3个月的……”为由，请求判令解除《房屋租赁合同》，并腾退所租赁的房屋，支付租赁期间的房屋租金93333.33元，致纠纷产生。

综合当事人的诉辩主张，二审归纳本案的争议焦点：关于《房屋租赁合同》是否应当予以解除的问题。

李*主张：《房屋租赁合同》合法有效，不具备解除的条件：1、2014年6月19日西宁市城西区人民法院作出（2014）西*一初字第128号民事判决已经生效，判决李*与许**签订的《房屋租赁合同》继续履行，该判决内容实质上否定了李*于2013年10月31日给王*出具的证明效力。所以租金应当按照原合同的月租金15000元计算，李*向王*共计交纳租金224000元÷15000元／月=15个月，即实际交到了2015年1月31日。2、2015年2月起至今李*没有交纳租金是因为宁**团不愿再履行租赁合同，并于2014年11月17日将店面强行锁闭，致租用的房屋不能使用，所以没有再交租金。3、李*多次找过宁**团要求履行租赁合同并交纳租金，但是宁**团明确表示不愿履行合同并且不收李*的租金。

宁**团认为：1、宁**团最初同意履行《房屋租赁合同》，但是李*拖欠租金长达5个月，已经符合双方约定的合同解除条件。房屋的租金应当按照李*与前房主签订的《证明》中的年224000元计算，即从2013年10月31日至2014年10月31日，而不是按照原合同中的年180000计算，从2014年11月1日至起诉时共计5个月，计算为224000元÷12个月×5个月=93333.33元。2、李*一审时提供现场的照片只能证明房屋在拍照瞬间是锁闭的，不能证明房屋一直被锁闭的事实。3、视听资料是在宁**团经理不知情的情况下录音的，形式不合法，也没有关于李*要求交租金，宁**团拒绝的内容。

本院认为：李*与许**签订的《房屋租赁合同》合法有效，房屋的所有权虽然先后由许**变动为王*、宁**团，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故李*与宁**团应当按照《房屋租赁合同》的约定行使权利、履行义务。合同约定：房屋租赁期限为2013年6月1日至2019年6月1日，租金按照年租金180000元即月租金15000元计算至2015年6月1日上涨为年租金200000元。李*与宁**团均认可李*已交房租224000元，且租赁费从2013年10月31日起计算，李*实际已交纳的房租期限计算为：224000元÷15000元／月=15个月，即李*已交纳从2013年10月31日至2015年1月31日的租金，故2015年4月9日宁**团起诉之日，李*拖欠租金尚未满双方合同中约定的3个月，合同解除条件不成就。

关于2015年2月1日以后李*未向宁**团交纳租金是否构成违约的问题，本院认为，2014年10月31日、11月17日兴**出所处警情况均记载该租赁房屋的房主与承租人因租房合同、房屋产权发生纠纷，并告知双方到法院处理。11月17日的报警人为宁**团营运部经理张**。当日，该租赁房屋被三把锁锁闭。李*与宁**团均认可其中一把锁为王*的丈夫张**所锁。涉诉房屋所有权人即现出租人宁**团知道前房主张**在李*承租的房屋闹事、上锁未加以阻止，违反了出租房屋的瑕疵担保义务，致使李*承租的房屋不能按照租赁房屋的性质正常使用，合同目的不能实现，故李*认为其不交纳2015年2月1日以后的租金是因为承租房屋无法正常使用的同时履行抗辩权成立，本院予以认可。以上事实与李*提供的视听资料、房屋锁闭状态照片、证人证言及本院依职权调取的现场监控视频相互印证，能够证明涉诉房屋所有权人宁**团对《房屋租赁合同》约定的义务呈消极不履行的态度。宁**团认为视听资料为李*与宁**团管理人员谈话时在对方不知情的情况下录制的，该证据形式不合法的主张，本院认为，根据最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零六条：“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据”的规定，因本案中不存在严重侵害宁**团合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的情形，故该视听资料可以作为本案有效证据使用。

关于宁**团认为房租应当按照李*出具给王*的《证明》中年租金224000元计算的主张，本院认为该《证明》不具备合同效力，且对李*与王*的房屋租赁纠纷，西宁市城西区人民法院于2014年6月19日作出（2014）西*一初字第128号民事判决书确定李*与许**所签订《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行，该生效判决书从实质上否定了李*与王*之间《证明》的效力，且王*在该案庭审中亦未提交《证明》或以《证明》作为抗辩，故对于《证明》的效力本院不予认可。

综上，本院认为：宁**团以李*拖欠租金超过3个月以上为由要求解除合同既无事实基础，又不属于合同的法定解除情形，其诉讼请求于法无据，应予驳回。一审法院认定李*拖欠租金并以此为由解除《房屋租赁合同》，认定事实不清，导致适用法律错误，本院应予纠正。关于李*在一审过程中提出的反诉请求，其在一审中已明确表示在本案中不再反诉，故李*可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销西宁市城西区人民法院（2015）西*二初字第92号民事判决；

二、驳回青海宁**限公司的全部诉讼请求。

一审案件受理费2134元、二审案件受理费2134元，由被上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月三十日