青海**有限公司与景**、景**房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

原审原告青海**有限公司（以下简称龙**公司）与被告景**、景**房屋租赁合同纠纷一案，前由西宁**民法院于2015年10月29日作出（2015）西*一初字第1275号民事判决。宣判后原告龙**公司、被告景**、景**均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人龙**公司的委托代理人张**、景**及景**、景**的委托代理人马**、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2014年4月18日，被告景**与案外人单**签订了一份《协议书》，该协议约定：“就青**集团属下龙*蚝城酒店房屋整体出租事宜，由承租方景**与出租方股东代表单总协商，签署以下初步协议：一、甲方承租房：龙*蚝城酒店。二、从签署协议之日起，由双方开始各自的承租、出租准备工作；1、甲方办理房屋用途项目的申报、筹备工作；2、乙方办理经营终止的各项工作。三、初定交接时间为2014年8月1日；四、房租定价：初定开票价45元／月，不开票价40元／月，在正式签订合同时确定。五、定金确定：于2014年6月1日前，甲方向乙方缴纳定金20万元。六、双方必须信守协议不得以任何理由变更或解除租赁行为否则承担对方因此产生的损失。七、本协议作为前期协议，待双方工作交接房屋时再签订正式租赁合同。”2014年6月15日，被告景**与原告龙*阁公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：“龙*阁公司将其位于西宁市城西区五四西路13-3号建筑面积5375平米（包括房屋主体、锅炉房、配电室、厨房）房屋租赁给被告景**使用，租赁期限为5年11个月，自2014年7月1日至2020年5月31日止，7月1日至8月1日为免租金期，租金从8月1日开始交。签订合同时需先交保证金500000元，2014年8月1日前再交保证金500000元。待合作期满交接完毕后三日内退还。房屋租金为每平米40元，第一年租金为215万元，以后每年递增5%。承租方承诺，租赁房屋只作为开设医院或其他商业经营使用，不得从事违法活动。本协议签订后，双方均不得违约，若单方违反协议条款的或擅自解除协议的，则需向守约方支付违约金100万元并赔偿相应损失。”合同签订后，被告向原告支付500000元保证金，原告将房屋交付给被告。2014年7月14日，被告景**向西宁**护局书写申请，对拟设立的“西北**外科医院”进行环境评价。2014年7月16日，西宁**护局回复：“根据环境影响评价技术导则要求，该项目涉及医院污水，废气及放射性污染等，在人群居住敏感区建设该项目，经环保初步预审，不符合相关要求，选址不当，暂不予受理。”被告认为双方在签订租赁合同时存在重大误解，后于2014年7月22日，以书信方式就撤销租赁合同与原告董事长协商未果，导致纠纷产生。

另查明，原告为履行与被告间的合同将租赁房屋内附属物品搬出，于2014年6月15日与青海龙**有限公司签订了《工程施工合同》，约定了涉诉房屋的室内拆除工程，工期共计15天，合同总价款125148.56元。2014年8月15日，龙**公司与青海**限公司达成延期付款协议，双方约定因青海**有限公司一分公司资金紧张，延期至2014年12月20日前付款，后该工程款已于2014年12月19日付清。

再查，涉诉房屋曾于1984年11月2日经西宁市郊区人民政府规划为西宁**育中心游泳馆，后属杨**委会集体所有，2006年杨**委会将该房屋租赁给原告使用，租赁期限自2006年3月1日至2020年5月31日至。2014年6月18日，双方又重新签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月31日止，第一年的租金为400000元，以后逐年递增两到三万。双方之间约定了房屋用途为餐饮或其他商业经营，杨**委会同意此房屋出租或转让给第三方，但转租时第三方必须严格执行本合同规定的原告的权利义务。

再查，原告将房屋腾出后留守一个保安，自2014年7月10日起，被告景**给留守保安发放工资直至同年7月26日。

一审法院认为

原审法院认为，2014年4月18日，被告景**与案外人单**签订的《协议书》中明确记载，单**作为原告的代表人与景**就青**集团属下龙*蚝城酒店房屋出租事宜签订协议，被告景**认为在签订协议时单**并未取得或持有原告的授权委托，单**也不是原告的股东，但单**的代理行为现原告是追认和认可的，该协议书并不因被告景**的抗辩意见而影响协议的有效性。

关于该《协议书》是否为原告与被告景**签订的《房屋租赁协议》的前期协议的问题。被告称两份协议书不存在关联性，原告称被告景**在签订《房屋租赁协议》时在场，但因其系青海**医院在职医生，不便出面签订合同，因此才委托其胞妹即被告景**签订了合同。最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条第一款：“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实的存在。”的规定，虽然本案承租方签约人并非同一人，但结合两份协议中出租方及租赁物的一致性、在时间上的延续性，以及被告景**与景**为同胞兄妹、单**的证言等事实，应当认定《协议书》是《房屋租赁协议》的前期协议，《房屋租赁协议》是对《协议书》约定内容的细化和规范性的约定，两份协议均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同依法有效成立，对原、被告双方具有约束力。

关于被告景**称双方签订合同时对房屋用途约定为开设医院，现医院无法开设，应属重大误解的辩解意见，其已提出撤销之诉，本院已驳回其撤销合同的诉求，故其此抗辩意见不予采纳。

被告景**于2014年7月10日接收房屋后，因其租赁房屋开设医院的申请未获得审批，而拒绝与原告继续履行租赁合同，两份协议的根本目的已无法实现，故原告要求解除原告与被告景**之间签订的《租赁合同》、单**与景**之间签订的《协议书》的诉求，本院予以支持。本案中，虽然签订合同的初衷为开设医院，但合同明确约定并不限于只开设医院，还可作为其他商业经营使用，双方签订合同应遵循诚实信用和公平原则。现被告景**因开设医院未获审批而单方违约的行为违背诚实信用原则。双方于2014年4月18日签订《协议书》就已经约定：“从签署协议之日起，由双方开始各自的承租、出租准备工作；1、甲方办理房屋用途项目的申报、筹备工作…”而被告在2014年6月15日签订《房屋租赁协议》之后，原告已开始腾让房屋后的2014年7月14日才向环保部门递交环境影响评价申请，对本次纠纷的产生具有明显的过错。被告景**因在此租赁房屋开设医院未获审批导致其拒绝继续履行其与原告之间的租赁合同，该行为系被告景**单方违约，且被告景**签订的协议是对被告景**与单**前期签订的协议的延续，故二被告均应对违约行为承担责任。

关于被告认为《房屋租赁协议》约定的违约金1000000元过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金只有在过分高于违约所造成的损失的情况下，才需要根据当事人的请求予以适当减少。最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。原告自2014年6月15日至2014年7月26日，共计41天因此租赁协议不仅未收到实际预期的租金还应向原房主缴纳租赁费用，故此期间的房租二被告应依照双方约定的每年2150000元的租赁费用支付，计241506.84元。原告在签订合同后给被告腾让房屋酒店停止经营，拆除酒店内设施支付工程款125148.56元，该款已实际支付，二被告应予赔偿。原告诉求中包含的租车费用、本公司车辆加油费用、人员工资、误餐费因原告提供的证据为其单方制作或为白条，亦无法证实系此次腾退房屋所产生，以上费用的真实性本院无法确认，故不予支持。原告诉求的营业损失、恢复安装费及运费用因该损失并未实际发生，且系预期费用，亦不予支持。以上原告的实际损失共计366655元，二被告应按原告实际损失的130%即476652元支付违约金。被告在签订合同时已向原告缴纳保证金500000元，原告应在扣除违约金后退还剩余的保证金。因原告在本案审理过程中将诉讼标的从1200000元减少为1000000元，依据法律规定，诉讼费应按照减少后的诉讼请求数额计算退还，故对于多交纳的诉讼费用1800元予以退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条第二款，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百零八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，遂判决，一、解除原告青海**有限公司与被告景**于2014年6月15日签订的《房屋租赁协议》；二、解除被告景**与单**于2014年4月18日签订的《协议书》；三、被告景**、景**向原告青海**有限公司支付违约金476652元（被告景**已交纳保证金500000元，违约金从保证金中扣除，剩余23348元退还被告景**）。诉讼费15600元，退还1800元，剩余13800元，由原告**有限公司负担6578元，被告景**、景**负担7222元。

上诉人诉称

龙**公司上诉称，一、一审法院基本事实认定正确，但其适用法律错误。双方在合同中明确约定违约方向守约方支付违约金1O0万元，这是双方的真实意思表示，目的就是防止单方违约而作出的约定，双方合同约定六年的租金为仟万余元，那么双方关于1OO万元违约金约定的数额完全符合常理，也符合合同相对公平原则，并且被上诉人缴纳保证金的目的是约束其违约行为的发生，此保证金为履约保证金，一审法院既然已经认定被上诉人违约，那么该保证金是不应当予以退还。二、一审法院判定上诉人损失时其计算方式及数额均存在错误。1、本案是在经过一审法院判决认定后双方签订的合同才予以解除，那么在此期间合同效力仍然在延续，一审法院判定的41天的租赁期间是如何计算而来双方在未达成一致意见的情况下，合同不会自动终止，该合同从生效至人民法院确认解除时间长达一年之久，因此在此期间的租金被上诉人应当依法承担，同时上诉人一直向房屋所有人缴纳租金。其次双方在合同中约定关于2014年8月1日至2015年5月31日10个月的租金为215万元，一审法院将该事实认定成一年的租金为215万元，这就直接导致一审法院计算租金的数额明显错误。2、本案是由于被上诉人的违约行为造成上诉人在长达一年之久的时间无法营业，而当时上诉人为被上诉人腾退房屋时间恰逢青海旅游黄金期，如上诉人正常经营，那么营业利润将会达到八十余万元，上诉人为履行合同造成了如此巨大的损失，且上诉人所提出这一利益是预期可得的利益，《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益（可得利益），但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该规定更加明确了上诉人的预期可得利益是法律规定的赔偿范围内，因此一审法院将上诉人这一损失不予认定无任何法律依据。3、上诉人在一审中出示了关于因拆迁搬家给工人发放工资、车辆加油费、误餐费、租车费用相关证据，虽为上诉人方提供的证据，但确实为腾退房屋而实际发生，因此一审法院将该损失不予以计算，违背本案客观事实。故请求人民法院依法撤销（2015）西*一初字第1275号判决第三项判决内容，并在查明事实的基础上依法判令被上诉人承担违约金100万元；二、要求由被上诉人承担一、二审案件的全部诉讼费用。

景**、景**上诉称，一、上诉人景**与被上诉人签署的《房屋租赁协议》应当予以撤销，原审法院认为上诉人景**单方违约并支持被上诉人解除上述协议的诉求完全错误。双方在签署协议时均认为租赁房屋可用于开办医院，在此基础上经友好协商并签署合同，关于房屋用途在合同条款中也做出了明确约定。但双方主观认识以开设医院为目的的行为与客观事实不相符合，双方对拟实施开设医院的行为产生了重大误解。因双方在签署合同时出现重大误解，合同目的无法实现，依据法律规定，双方签署的《房屋租赁协议》应当予以撤销。上诉人景**不存在单方违约行为，原审法院以此为由支持被上诉人解除合同诉求没有事实依据。双方签署协议时存在重大误解，上诉人景**发现该事由后及时将情况告知被上诉人以寻求解决方案，并通过见面、电话、邮件、短信等多种形式与被上诉人进行协商，但被上诉人对此不予认可。因此，上诉人景**发现合同目的无法实现时向被上诉人及时告知、协商并不是单方违约恶意不履行合同，而且上诉人发现撤销事由后及时交接房屋，已经尽到了应尽的义务。上诉人景**与被上诉人之间签署的《房屋租赁协议》与景**与单**之间签署的《协议书》之间没有任何关系，原审法院认定前者系后者的延续没有任何事实依据，该认定完全错误。二、上诉人景**不存在违约行为，原审判决上诉人景**承担违约金没有事实及法律依据。上诉人景**发现撤销事由后即行交接房屋，履行了自己义务，被上诉人自行组织拆除且有故意破坏的行为的后果应当由其自行承担，被上诉人的上述行为与履行合同之间毫无关系。被上诉人与青海龙**有限公司关于签署的工程施工合同及价款支付均是被上诉人与己方关联公司之间为了获取非法利益而故意伪造的假证据。原审判决认上诉人景**应当向被上诉人交纳2014年6月15日至7月26日租金241506．84元，该租金也构成了最终计算的违约金数额基数，但原审判决完全无视双方租赁合同，关于2014年8月1日之前上诉人景**不存在向被上诉人交纳租金的合同约定情形，判决与认定的事实之间相互矛盾。三、上诉人景**与被上诉人之间未签署任何房屋租赁协议，双方之间不存在任何租赁合同关系。上诉人景**不存在委托景**与被上诉人进行签约的事实，双方系相互独立的个体，景**于2014年6月15日与被上诉人签署的《房屋租赁协议》与上诉人景**毫无关系，关于单**与上诉人景**于2014年4月18日签署的《协议书》。通过原审庭审调查可以看出，单**以其是龙**公司的股东、且该公司是其所在建筑公司的下属单位、房屋租赁事宜由其决定等理由与上诉人景**签署《协议书》。单**不是龙**公司的股东，此事实从上诉人向法院提交的工商登记信息中完全可以看出，而且其与上诉人景**签署协议书时根本未取得或持有龙**公司对其的授权委托，其以该公司股东代表名义与上诉人景**签署协议构成恶意欺骗。该《协议书》作为租赁房屋的最初意向，协议内容没有实际履行，也未进行任何实际的后续工作。单从协议签约主体上完全可以看出，两份协议四个不同的当事人，前后之间没有任何关联，且彼此内容之间毫无瓜葛。原审法院认为两份协议存在“出租方及租赁物的一致性、在时间上的延续性、被告景**与景**为同胞兄妹、单**的证言”等认定两份协议书存在关联。由上述认定可以看出，原审法院完全是在推断事实，相继根据存在可能性的推断事实进行了裁判，而并没有根据查清的现有客观事实进行结论，此认定完全错误，严重损害了上诉人景**的合法权益。上诉人景**与被上诉人之间不存在任何关系，双方之间没有任何合同可解除，原审法院判决解除协议书并上诉人景**承担违约金没有任何事实及法律依据，故请求撤销城西区人民法院（2015）西*一初字第1275号民事判决，改判驳回被上诉人原审全部诉求；本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。

本院查明

二审查明的基本事实与一审查明的基本事实一致，各方当事人均认可，本院予以确认。

另查明，2015年7月5日龙**公司的法定代表人变更为黄湑。

本院认为

本院认为，景**与案外人单**代表龙**公司签订的《协议书》仅为意向性协议，该协议实际并未履行，故不存在依法解除的问题。本案租赁关系应以最终签订的《房屋租赁协议》为准。最终签订《房屋租赁协议》的合同主体为龙**公司和景**。景**并非《房屋租赁协议》的合同主体，龙**公司不能提供有效证据证明景**系《房屋租赁协议》的承租人，因此不应承担《房屋租赁协议》产生的法律后果。龙**公司与景**于2014年6月15日签订《房屋租赁协议》后，景**依约向龙**公司交纳了首付保证金50000元，龙**公司依约履行了交付租赁房屋的义务，在协议履行中，景**因其开设医院的申请未获得批准，故拒绝继续履行租赁合同，并于2014年7月26日退还租赁房屋，并明确告知龙**公司不继续履行租赁合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。景**主张双方签订合同时对房屋用途约定为开设医院，因医院无法开设，应属重大误解，其并未违约，合同应予撤销的抗辩理由不成立。景**主张其不是房屋租赁协议的承租人不应承担违约责任的理由成立，其不应承担违约责任，龙**公司要求解除景**与单**于2014年4月18日签订的《协议书》及景**承担违约责任的诉讼求不成立，原审判决解除景**与单**于2014年4月18日签订的《协议书》及景**承担违约责任不当，应予纠正。龙**公司要求解除其与景**签订的《房屋租赁协议》的诉求成立。应予支持。关于龙**公司主张的违约金数如何确定的问题。龙**公司主张应按《房屋租赁协议》的约定承担1000000元的违约金，景**认为《房屋租赁协议》约定的违约金1000000元过高，请求予以适当减少，依照最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。龙**公司认为由于景**的违约给其造成的损失高达200余万元，其根据协议约定仅主张了100万元的违约金，对其诉讼请求应当全部予以支持。根据龙**公司提供的损失的证据，对于在签订合同后，为腾出租赁房屋拆除酒店内设施支付的工程款125148.56元，有施工合同及支付工程款的转账凭证，应予认定，对龙**公司提供的租车费用、车辆加油费用、人员工资、误餐费的证据因系其单方制作或为白条，无法证实系此次腾让房屋所产生，且对费用发生的真实性无法确认，故不予认定。营业损失仅为单方预估，不具有客观真实性，不应认定为实际损失。恢复安装费及运费用因该损失并未实际发生，且系预期费用，不应予认定。龙**公司主张房屋租金损失应从协议签订时计算至房屋租赁协议被判决解除之日。自2014年6月15日签订《房屋租赁协议》后到2014年7月26日景**已明确不继续履行协议并将租赁房屋退回，期间为41天。《房屋租赁协议》虽然约定7月1日至8月1日为免租金期，租金从8月1日开始交。但由于景**的违约至协议无法履行，龙**公司不仅未收到预期租金还要向原房主缴纳租赁费用，该期间的租金按双方协议约定的第一年10月租金215万元计算应为293833元，应认定为损失，故对龙**公司损失应认定为418981.89元，原审法院将并龙**公司的损失认定为366655元，计算错误，应予纠正。根据实际损失的130%确定景**应承担的违约金为544676.46元。景**承担的违约金应从其已交纳的500000元保证金中扣除后，不足的44676.46元应向龙**公司支付。

综上，原审判决认定事实清楚，但判决解除景**与单**于2014年4月18日签订的《协议书》及景**承担违约责任不当，对损失认定计算错误应予纠正。景**、龙**公司对此的上诉理由成立，应予支持。龙**公司的其他上诉理及景红霞的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1275号民事判决第一项，即一、解除原告青海**有限公司与被告景**于2014年6月15日签订的《房屋租赁协议》；

二、撤销西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1275号民事判决第二项，即二、解除被告景**与单**于2014年4月18日签订的《协议书》；

三、变更西宁市城西区人民法院（2015）西*一初字第1275号民事判决第三项为景**向青海**有限公司支付违约金544676.46元（从景**已交纳的保证金500000元中扣除，不足的44676.46元于本判决生效之日十日内向青海**有限公司支付）；

四、驳回青海**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费13800元，青海**有限公司负担6284元，景**负担7516元，青海**有限公司预交的15600元，退还青海**有限公司龙升阁公司9316元，退还景**、景鸿恩6284元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日