上诉人潘**与被上诉人李**、金*房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人潘**与被上诉人李**、金*房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁**初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：李**与金*、潘**均为原江西**机械厂（以下简称机械厂）职工。1993年5月22日，潘**向机械厂申请购买公有住房，经机械厂同意，于同年6月14日，潘**与机械厂签订了公有住房出售协议书，由潘**购买位于宜春市袁州区平安路139号11栋4单元1楼住房一套的部分产权，并于同年8月5日，办理了公正。1998年12月12日，潘**及其妻子刘**与金*及其妻子卢*签订了购房协议，协议约定潘**将位于宜春市袁州区平安路139号11栋4单元1楼住房一套以20000元的价格卖给金*，并由潘**的妻子刘**在购房协议上签字。协议签订后，金*将购房款交给刘**，潘**将部分产权证和房屋契证交给金*。2001年7月11日，金*与李**签订了购房协议，协议约定，金*将位于宜春市袁州区平安路139号11栋4单元1楼住房一套以27000元的价格卖给李**。协议签订后，李**将购房款交给金*，金*将住房的部分产权证及房屋契证交给李**。李**就一直居住该房屋，后由于政策允许，2008年2月1日，该房屋颁发了房屋产权证，并由李**交纳了补偿款。该房屋的产权登记在潘**的名下。由于李**与金*、潘**就房屋过户问题协商不成。

一审法院认为

原审认为：潘**与金*签订的购房协议和金*与李**签订的购房协议，是双方当事人的真实意思表示，并符合法律规定，是有效合同。并且该房屋早已交付李**使用，故该房屋的实际所有人已经转变为李**。由于该房屋当时只有部分产权，无法办理房屋登记和过户手续。现该房屋已经转化为全产权房屋，金*、潘**有义务协助李**办理房屋过户手续。潘**辩称其未与金*签到房屋购买协议，但潘**申请购买公有住房和公正的签名都是其妻子代其签名，故可以认定潘**的妻子刘**所代替潘**签名是一种表见代理行为。故刘**所代表潘**签到的购房协议有效，所以潘**的辩称意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：限金*、潘**于本判决生效后十日内协助李**办理位于宜春市袁州区平安路139号11栋4单元1楼住房的房屋过户手续。过户费用由李**承担。案件受理费100元，减半收取计币50元，由潘**承担。

上诉人诉称

上诉人潘**不服上述判决，提起上诉，请求二审法院依法撤销（2014）袁**初字第1640号民事判决第一、二项，并依法改判驳回被上诉人李**对上诉人的诉讼请求。理由：1、上诉人李**不是本案一审适格的主体，上诉人与被上诉人李**之间并无房屋买卖协议；2、上诉人妻子刘**是无权处分行为，不是表见代理，且被上诉人李**在购买本案房屋时没有尽到注意义务，不属于善意第三人；3、上诉人李**一直在积极主张权利，并要求被上诉人搬出上诉人房屋。

被上诉人辩称

被上诉人李**辩称：原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明，原审查明事实属实，双方在二审均未提供新的证据，二审对原审查明的主要事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议焦点：1、上诉人潘**是否是本案一审的适格主体的问题；2、金*与李**及刘**、潘**与金*、卢丹所签订的两份购房协议是否有效的问题。

一、关于上诉人潘**是否是本案一审的适格主体的问题。被上诉人李**在一审的诉讼请求为请求法院判决潘**、金*协助其办理产权过户手续，而上诉人潘**作为本案房屋登记所有权人，与本案裁判结果有直接的利害关系，故上诉人潘**主张其不是本案适格的被告的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

二、关于金*与李**及刘**、潘**与金*、卢*所签订的两份购房协议是否有效的问题。上诉人潘**上诉称其妻子与金*、卢*签订的购房协议无效，理由是1、上诉人从未追认其妻刘**处分其房产的行为，且被上诉人李**明知该房屋产权人属于上诉人，仍与其妻刘**签订协议，不属于善意第三人；2、被上诉人金*无权处分上诉人房产，因此其与被上诉人李**的购房协议也无效。本院认为，首先，被上诉人李**与金*签订的购房协议系双方真实意思表示，双方在本案一、二审均未对该协议效力提出异议。根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，对上诉人潘**主张的被上诉人李**与金*签订的购房协议无效的上诉请求，本院不予支持；其次，因刘**与上诉人潘**系夫妻关系，且上诉人潘**未举证证明本案争议房屋是否属于其个人财产，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，被上诉人金*有理由相信刘**作为上诉人潘**的妻子有权对本案争议房屋进行处分；最后，本案争议房屋自出售之日起至本案诉讼之日止已长达十七年之久，上诉人潘**没有提供证据证明就本案争议房屋权属问题向被上诉人主张了权利；况且，被上诉人李**早已实际占有、使用该房屋，上诉人在本案二审中也认可其妻收到了金*购房款，上诉人潘**主张对其妻刘**与金*签订的购房协议一事不知情的上诉请求显然是不能成立的。故上诉人潘**主张被上诉人金*与李**签订的购房协议及刘**、上诉人潘**与金*、卢*签订的两份购房协议均属无效的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人潘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日