黄**与平果**有限公司、蔡**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**诉被告平果**有限公司（以下简称特**公司）、蔡**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法由审判员韦**、代理审判员韦**、人民陪审员文*组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行审理，书记员韦**担任法庭记录。原告黄**的委托代理人黄**、被告特**公司、蔡**共同的委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄**诉称，其为经营家具销售需承租经营场地，经与特**公司协商后，于2014年9月30日与特**公司签订《租赁合同》，合同约定：1、由特**公司将位于平果县平中路、兴平路XXXXX小区的物业（以下简称租赁物）出租给原告，租赁面积为2878平方米；2、租赁物详细位置、使用范围以房屋平面图红线圈定范围为准，租赁面积以测绘报告或设计图纸提供的建筑面积为准；3、租赁物的经营范围（用途）为商业、娱乐综合使用；4、租期为2014年9月30日起至2021年9月30日止；5、2014年9月30日起至2015年9月30日止的租金为23元／平方米（约定实际从2014年11月20日开始计租），月租金为66194元；6、合同双方签订之日起七天内办理相关移交手续，包括水、电、消防等设施设备，由双方组织人员共同检验，被告确保移交时租赁物的公共设施、设备的安全性和正常使用；7、承租方装修涉及到的第二次消防报批及产生的所有费用由乙方承担，被告作为出租方提供租赁物第一次建筑工程消防验收意见书；8、被告向原告收取120000元履约保证金。合同签订后，原告按合同约定通过蔡**向特**公司支付了租金460000元及履约保证金120000元，共计580000元。依据工商登记及消防相关法律法规，个体工商户登记及消防备案除提供有效经营场所证明文件外（如经营场所租赁合同及房产证复印件或建筑工程竣工验收合格证明），还需提供建筑物的第一次建筑工程消防验收意见书或竣工验收消防备案证明文件等相关必须材料，为此，合同签订后，原告多次催告两被告提供上述必须材料，但两被告却以种种理由推脱，始终未按照约定向原告提供租赁物的产权证明材料及建筑工程竣工验收合格证明、第一次建筑物的建筑工程消防验收意见书或竣工验收消防备案证明文件、商场建设图纸及消防设计图纸等相关必须材料，导致原告无法向工商部门、消防部门提供以上材料，因此不能办理营业执照及第二次消防设计备案，未能将所承租的租赁物投入实际经营使用。另外，由被告向原告提供的“红线圈定的总平面布置图”的实际面积只有2648平方米，比合同约定的面积少了230平方米。虽然被告将租赁物交付给了原告，但却未履行合同的相关主要义务，导致原告无法实际使用租赁物。若继续履行合同，原告不但得不到收益，反而会造成更大的经济损失。因此，特向人民法院提出诉讼，请求判令：1、解除原告与平果**有限公司于2014年9月30日签订的《租赁合同》；2、平果**有限公司退回原告租金94576元，履约保证金120000元，共计214576元；由蔡**承担连带赔偿责任。

原告黄**对其诉讼主张提供的证据有：

1、《租赁合同》；2、收取租金凭证；3、照片及说明；4、原告身份证；5、电脑咨询单；6、被告身份证。

被告辩称

被告特**公司答辩称：1、原被告双方签订的《租赁合同》得到了出租方的书面同意，所租的房产是合法建造并且依法取得了产权证书，因此原告与被告特**公司签订的合同是合法有效的；2、原告诉称出租的房屋面积与实际承租的面积不符不是客观事实，双方在合同中约定的出租面积是建筑面积，建筑面积包括公摊面积以及墙体投影面积，因此原告认为出租的面积应按实际使用的面积计算不符合双方的约定，并且被告特**公司已经将出租的房屋交付原告；3、原告是否申请办理工商登记是原告的事情，被告特**公司从来没有收到原告正式的要求交付关于房屋的工程消防验收合格意见书。在双方履行合同中，被告特**公司没有任何违约行为，相反是原告没有按照合同约定交付租金，属于违约的一方，原告应当承担相应的违约责任。因此原告要求解除与被告签订的租赁合同没有事实和法律依据，原告要求被告特**公司退还租金、保证金的诉讼请求也没有事实和法律依据。

被**斯公司对其辩称提供的证据有（证据编号顺延）：

7、房屋所有权证；8、建设工程规划许可证、建筑工程消防验收的意见书、声明；9、声明书。

被告蔡**答辩称：特**公司是经过工商登记的，系独立的诉讼主体，是独立的法人，其对外实施的民事行为应由特**公司承担。蔡**作为该公司的法定代表人所做的行为代表公司。本案是合同纠纷案件，按照合同相对性原则，本案的适格主体仅仅是特**公司，原告要求被告蔡**承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告对蔡**的诉讼请求。

被告蔡**未为其辩称提供任何证据。

经庭审质证，被告特**公司、蔡**对原告提交的证据，质证意见如下：对证据1、2、4、5、6的真实性无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为这份证据的来源是否合法、内容是否真实没有其他证据佐证，不能证实被告有违约行为。

经庭审质证，原告对被告特**公司提交的证据，质证意见如下：对证据7、8、9的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为被告虽然持有上述这些材料，但不代表被告不构成违约，因为被告没有向原告提交。

本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

本院查明

综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案法律事实如下：

座落于平果县马头镇平中路XXXXX一期住宅小区第XX幢一层商铺及车库（房屋所有权证：平房权证平果县字第××号）的所有权人为平果天**有限公司。该公司将该房屋的A区（1—4#）出租给被告特**公司，特**公司经平果天**有限公司同意后将该房屋转租给原告。2014年9月30日，原告黄**作为承租方（简称乙方），被告特**公司作为出租方（简称甲方），签订了一份《租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方将位于平果县平中路、兴平路XXXXX小区物业（简称租赁物）出租给乙方，租赁物总建筑面积为2878平方米，甲方按房屋及场地现状整体租赁给乙方，租赁物详细位置、使用范围以房屋平面图红线圈定范围为准，甲方拥有合法出租权；合同约定的租赁面积为2878平方米，以测绘报告或设计图纸提供的建筑面积为准，具体租赁范围详见“红线圈定的总平面布置图”；租赁物的经营范围为商业、娱乐综合使用；租赁期限为7年，从2014年9月30日起至2021年9月30日止；租金的标准及递增方式为：2014年9月30日起至2015年9月30日止的租金为23元／平方米，月租金为66194元，年租金为794328元。2015年9月30日至2016年9月30日的月租为24元／平方米，总月租金为69072元，年租金为828864元；租赁物按现状移交，甲、乙双方于合同签订之日七天内办理相关移交手续，包括水、电、消防等设施或设备；乙方装修涉及到的第二次消防报批及产生的所有费用由乙方承担，甲方仅提供租赁物建筑工程消防验收意见书；乙方交给甲方履行保证金为120000元，在履行合同中，乙方违反其中的任何条款，甲方可从保证金中扣除其因此而遭受的损失及所支付的开支。双方还就其他权利义务进行约定。合同签订后，原告按合同约定支付给了被告特**公司租金460000元及保证金120000元，共计580000元。在履行合同过程中，因双方意见不一致产生纠纷。2015年7月3日，被告蔡**书写一张字条，主要内容为：收到租金110000元、350000元、押金120000元，共计580000元；从2014年11月20日开始计租，每天租金2206元，可使用263天，截止2015年8月13日交场地，地线、天顶及原来设施不能拆。原告在该字条上书写“不同意蔡总以上意见”字样。后因双方协商未果，原告遂诉至本院。

本院认为，原告黄**与被**斯公司签订的《租赁合同》是签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。庭审中，双方对原告已支付租金460000元及履行保证金120000元没有异议，本院予以确认。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告请求解除《租赁合同》是否有依据；2、被告在履约过程中是否存在违约行为，原告请求被告退回租金94576元及保证金120000元是否有依据；3、被告蔡**是否承担本案民事责任。

关于焦点一。被告蔡**于2015年7月3日书写的字条写明租金的数额及使用天数，并要求原告于2015年8月13日交回租赁物，该内容具有对租金结算和解除合同的意思表示，因蔡**是被告特**公司的法定代表人，其行为应代表特**公司。虽然原告在该字条上书写“不同意蔡总以上意见”字样，但其于2015年8月30日将出租的房屋钥匙给案外人某老板转交给被告，被告在庭审中亦承认其在2015年9月收到出租房屋钥匙。据此可见，原、被告均以自己的行为表明双方不再继续履行租赁合同。根据《合同法》第九十四条第（二）项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”，故本院确认双方已于2015年8月30日返还租赁物时协商解除该《租赁合同》。

关于焦点二。第一，对于被告是否存在违约行为的问题。《租赁合同》第七条第2项约定，原告装修涉及到的第二次消防报批及产生的所有费用由原告承担，被告仅提供租赁物建筑工程消防验收意见书。现原告没有相关证据证实其在第二次装修后涉及到第二次消防报批，且在庭审中，被告已提供了租赁物建筑工程消防验收意见书，因此，原告主张被告的行为构成违约，没有证据证实，本院不予支持。第二，对于原告请求被告退回租金94576元及履约保证金120000元的问题。首先关于租金计算中的面积问题。双方在《租赁合同》中约定租赁面积为总建筑面积2878㎡，租赁物使用范围以房屋平面图红线圈定的范围为准；双方计算租金标准为：2014年9月30日至2015年9月30日月租金为23元／㎡，总月租为66194元（2878㎡×23元／㎡），双方约定的月租金总数额是按租赁面积2878㎡计算而得。由此可见，双方约定租赁房屋的面积应为建筑面积2878㎡。建筑面积不等同于实际使用范围，因此，原告主张以其自行测量的房屋平面图红线圈定使用范围面积2648㎡计算租金，与合同约定不符，本院不予采纳。其次，关于租金计算期限问题。虽然被告蔡**书写的字条表示从2014年11月20日起开始计算租金，但原告在该字条上书写“不同意蔡总以上意见”，因此租金的计算期间应按合同期限计算，即从2014年9月30日至2015年8月30日，共计11个月。再次，关于履约保证金问题。合同约定被告可于保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支，庭审中，原告亦表示可以抵扣租金，故原告已支付给被告的120000元履约保证金应优先抵扣租金。最后，依前所述，因原告已经支付460000元租金及120000元履约保证金，共计580000元，仅够支付8.76个月（580000元÷66194元／月）的租金，不足以支付其承租期间11个月的租金，故原告请求被告退回租金及履约保证金，缺乏依据，本院不予支持。

关于焦点三。被**斯公司是经过工商注册登记，是独立法人，具有完全民事权利能力和行为能力。本案《租赁合同》的当事人是被**斯公司，蔡**是该公司的法定代表人，其所作出与该合同相关的行为，应属于职务行为，行为后果应由公司承担，且原告亦未举证证实被告蔡**应当承担连带责任的其他事由，故原告的该项请求，本院不予以支持。

本院认为

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告黄**与被告平**有限公司签订的《租赁合同》于2015年8月30日解除；

二、驳回原告黄**其他诉讼请求。

本案受理费4520元，由原告黄**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）（户名：待结算财政款项------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国**色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年二月十九日