王**与浙江金**限公司、金华市**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**为与被告浙江金**限公司（以下简称金**公司）、金华市**有限公司（以下简称金**公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年1月30日向本院起诉，本院于同日受理后依法由审判员胡**任审判，于同年3月13日公开开庭进行了审理。原告王**的委托代理人李*和叶*，被告金**公司、金**公司的共同委托代理人滕红斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**起诉称：1994年8月31日，浙江金**限公司（以下简称金**公司）、金**公司将其位于金华**站站屋内兴建二十一层综合楼金发大厦裙楼内的第一层54#出售给原告，双方签订了两份《金发大厦房产购销合同》，同时签订《金发大厦房产购销合同附件》（裙楼柜台），其中建筑面积2.7平方米，公摊公用面积2.7平方米，总计5.4计方米，售价为10088元／平方米，层次系数为1.2，原告共计支付购房款65370元。该三份合同于1994年9月8日经金华市公证处进行公证。合同约定：所购房产在交清房产价款后，应出具付清房产价款证明书，由购买方向金华市房地产权登记处申请登记，领取房产证。原告根据合同约定于1994年8月30日前已向金**公司、金**公司付清房款，其中32685元在中国工**行营业部办理楼宇按揭（抵押）贷款合同，贷款利率为月利12.20%，借款期限自1994年8月31日至1997年8月31日。原告于1996年7月15日支付一楼54#柜台款1992元。金**公司于2008年5月12日变更为浙江**限公司，又于2014年9月17日注销，注销原因为股东决议解散注销，该公司由被告**公司投资设立。原告购买的房产现已被政府征收，两被告取得了全部拆迁补偿款。现原告诉至本院，要求：1.判令解除原告与金**公司、被告金**公司于1994年8月31日签订的两份《金发大厦房产购销合同》及《金发大厦房产购销合同附件》（裙楼柜台）；2.两被告返还原告购房款65370元及柜台费1992元，并赔偿原告房款利息损失103152.62元（以65370为本金，自1994年8月31日起按中**银行同期同档贷款利息计算至起诉之日，此后的利息仍按中**银行同期同档贷款利率计算至实际付清之日止）；3.要求被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告金**公司、金**公司共同答辩称：一、同意解除《金发大厦房产购销合同》。二、驳回原告主张返还已付购房款、柜台费并赔偿利息损失之诉请。理由：1.本案所涉房产已于2013年由金华市政府按企业政策性搬迁依法收购、正在拆除，合同已无法继续履行，合同应按解除处理。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权要求赔偿损失，但要求返还已付购房款及柜台费显然无法律依据，而应以主张房产征收补偿款作为诉请。3.合同解除后的赔偿损失应按房屋评估价，以政府实际支付的补偿款为计算依据。4.原告的柜台制作费应为996元。原告主张返还柜台费不能成立。柜台费即柜台制作费，被告方仅是代收代付，实际由原告所有、使用并管理，被告并非使用人，无责任承担相应义务。三、关于本案的事实，1994年合同签订后，房产已交付原告使用、收益二十年，实际收益已远远超过购房款。至于房产证问题，在二十年中原告从未要求被告方协助办证，现房屋评估价是按房产证、土地证齐全评估，未影响原告的利益。综上，被告方同意解除合同，但解除合同的原因在于政府征收导致无法继续履行，而非被告方违约。

在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：

对原告王**提交的证据：1.身份证复印件1份，证明原告主体资格；2.公司基本情况2份、变更登记情况1份，证明两被告主体资格；3.金发大厦房产购销合同公证书2份、金发大厦房产购销合同附件（裙楼柜台）公证书1份，证明原告向金**公司、金**公司购买了商铺，合同对建筑面积、分摊面积、单价等进行了约定；4.中国工商**业部楼宇按揭（抵押）贷款合同1份、中国**华市分行现金缴款单11份，证明原告购买商铺的其中32685元款项办理楼宇按揭贷款，贷款利率月利12.2%，原告依约按期支付贷款本金及利息；5.浙江省金华市企业统一收款收据一份，证明原告于1996年7月15日支付了柜台款1992元；6.浙江**限公司股东决定，证明浙江**限公司隐形债务是由金**公司承担。

被告金**公司、金**公司共同提出质证意见：对证据1、2、3、6无异议，本院确认其证明力。证据4、5：对真实性无异议，本院经审查后确认其证明力。

对被告金**公司、金**公司提交的证据：1.金华市人民政府专题会议纪要（2013）15号、银行凭证、交税凭证各1份，证明2013金发大厦被政府收购及2013年12月9日收到转让款的事实；2.房地产评估报告、金发大厦一层平面图各1份，证明所涉房产评估价、所涉房产政府支付转让价；3.柜台制作费代收凭证7份与代付凭证合同1份、发票1份，证明柜台制作费系代收代付；4.租赁合同1份、付款凭证1、收条15份，证明2000年至2004年期间原、被告之间的返租协议及支付租金320000元。

原告王**提出质证意见：对证据1、2无异议，本院确认其证明力。证据3：对其中柜台制作费代收凭证7份的三性均无异议，被告方是分别向不同的购房者收取了柜台费，但被告提供的购销合同系复印件，是否对外统一制作柜台不清楚。本院认为原告的异议不成立，确认该组证据的证明力。证据4：对真实性无异议，但对金额有异议，付款凭证上的金额是318000元。本院认为原告的异议成立，对该组证据的部分证明力予以确认。

本院查明

根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：

1994年8月31日，金**公司、金**公司（甲方）与原告王**（乙方）签订了2份《金发大厦房产购销合同》及1份《金发大厦房产购销合同附件》（裙楼柜台），约定由甲方将其开发的位于金华**站站屋内兴建二十一层综合楼金发大厦裙楼内的第一层54#商铺（建筑面积2.7平方米，公摊公用面积2.7平方米，总计5.4计方米）出售给乙方；乙方所购房产在交清房产价款后，甲方应出具付清房产价款证明书，由乙方向金华市房地产权登记处申请登记，领取房产证。双方还对价款支付等事项进行了约定。合同生效后，原告付清房款，并支付了柜台制作费1992元。2000年至2004年期间，原告与金**公司又就商铺返租事宜签订了租赁合同，由金**公司向原告支付租金，但原告所购商铺的产权证书一直未能办出。2013年期间，当地政府因城市拆迁改造对金发大厦进行资产收购，并委托了浙江恒**估有限公司对整幢大厦主楼、裙房的价值进行评估，其中一层裙房前厅价格为13360元／m2。2013年12月9日，政府依据评估价格将转让款支付给了金**公司。

另查明：金**公司于2008年5月12日变更为浙江**限公司，后于2014年9月17日注销，注销原因为股东决议解散注销，该公司由被告**公司投资设立。

本院认为

本院认为：金**公司、金**公司与原告王**签订的《金发大厦房产购销合同》及《金发大厦房产购销合同附件》（裙楼柜台）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。合同生效后，原告付清房款，并将房产返租给金**公司经营，虽双方因故未办理产权转移登记手续，但原告作为房产的实际所有权人已使用房产并享受租赁收益多年。根据双方合同中有关办理产权证事宜的约定内容，应理解为由原告向产权登记机关申请办证时，金**公司、金**公司负有协助义务，而非金**公司、金**公司负有代为办证义务。然原告并未提交证据证明在其提出主张的情形下金**公司、金**公司未予协助，也未有证据证明申请办证未果的责任在于两家公司，故原告主张因被告根本违约要求解除合同的请求缺乏事实依据。如依据原告的主张，其要求恢复至合同签订前的状态返还购房款，那么商铺的产权也应恢复到合同签订前的状态，即原告不具有产权，则原告也丧失了多年租赁收益的权利基础，解除合同后“恢复原状”的后果不仅包括返还房款，还应包括返还租金，故即使被告存在根本违约行为，两被告在返还房款时也应扣减收取的租金，原告提出租赁与买卖属不同法律关系本案不应处理租金的主张，缺乏法律依据。实际上，双方合同已履行多年，原告系实际产权所有人，未能继续享有房产系因政府为城市发展需要对资产收购导致，基于原告诉讼所主张的基础事实，其请求本无法支持。现因两被告同意解除合同并返还收购款72144元（13360元／m25.4m2），且享有收购款系所有权权能的体现，为避免双方再次诉讼造成诉累，本院予以确认，两被告应一并支付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条等规定，判决如下：

裁判结果

一、确认解除被告浙江金**限公司（原为浙江金**限公司）、金华市**有限公司与原告王**签订的《金发大厦房产购销合同》及《金发大厦房产购销合同附件》。

二、由被告浙江金**限公司、金华市**有限公司返还原告王**政府收购款72144元，并自2013年12月9日起按银行同期贷款利率计息至本判决确定之日止。

三、驳回原告王**的其他诉讼请求。

被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1885元（减半收取，原告已预交），由原告王**负担1083元，被告浙江金**限公司、金华市**有限公司共同负担802元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国**华市分行，账号：1990-106003，或直接交浙江省**民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月六日