北京市石景山区人民法院

审理经过

原告北京星**有限公司(以下简称星**公司)与被告赵*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员韩**任审判，公开开庭进行了审理。原告星**公司之委托代理人郭六一，被告赵*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原**美公司诉称，2012年6月11日，原告与北京市石**院业主委员会签订了《北京市物业服务合同》，合同约定物业服务期限为两年六个月二十天，自2012年6月11日至2014年12月31日，物业费用标准为1元/月/平方米，并约定业主逾期未交纳物业费的，应按照逾期每日百分之二的标准承担相应的滞纳金。被告赵**北京市石景山区八角北路x号院x号楼x号的业主。该被告所有的房屋建筑面积为53.68平方米，该户主的物业费为1元/月/平方米。该业主从2012年6月11日至2013年12月31日的物业费未曾交纳，所欠物业费为1002元，滞纳金为6266元（自2013年1月1日至2014年6月30日），合计为7268元。原告曾多次向其催要，但是业主一直拒绝交纳。诉讼请求：1、判令被告支付2012年6月11日至2013年12月31日物业费357.87元；2、判令被告支付2013年1月1日至2014年6月30日物业的滞纳金3915元；3、判令被告支付原告2013年1月1日至实际还款日的滞纳金；4、判令被告向原告支付2013年1月1日至2014年6月30日物业费644.16元；5、判令被告向原告支付从2014年1月1日至2014年6月30日滞纳金2351元；6、判令被告向原告支付2013年1月1日至实际还款日滞纳金；7、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告赵*辩称，原告自从进驻八角北路x号院小区至今没有履行其物业职能。物业的不作为具体包括如下：1、北京市石景山区八角北路x号院一共有五栋楼，其中有四栋楼是七层的，只有我们家这个楼门没有从楼顶至地面的排水管，其余的门都有，造成屋顶的水流不下来，流到了我们家阳台里面，顺着我们家阳台流到了屋里面。最早的时候物业经理还去我们家里修理过，郭经理上任后就没有在管过我们家的事情，到现在物业也没有给我们家个说法。2013年6月我才自己花钱装了下水管，花费了3800元。原来的房子都是彩钢板做的，因为雨水长期浸泡造成房屋腐烂，所以我去年又进行的重新装修花费了75000元；2、小区的自行车棚，在物业没有进驻小区的时候自行棚比较小也有些漏，但是原告改建完成车棚后比原来的还小，原告把车棚子一半的位置盖成了房屋用于出租，所以导致车辆放不进去，最终导致我们家的电动车被偷和自行车胎被扎，这些我都有报警记录；3、公共绿地部分，小区内的公共绿地部分都成了自留地了，没有小区的绿化。小区的其他居民都是用大便去施肥，导致小区里面味道很重；4、小区里的卫生很差，楼一共是七层，保洁员最多清理到六层。小区内还有两个收废品的，占用了两块地方，而且经常把废品乱放还攒着很多吃剩下的便当盒导致小区内味道很重；5、消防措施，我没有在小区内见到灭火器等消防措施，楼道里面乱推乱放，消防通道都给堆满了，我也去跟物业反应过物业公司也没有回复过。以上情况我都有照片，原告没有道理收取物业费。

本院查明

经审理查明，星**公司系依法登记注册成立从事物业管理服务的管理企业。赵**北京市石景山区八角北路x号院x号楼x号房屋业主，该房屋建筑面积53.68平方米。2012年8月28日星**公司与北京市石景山区八角北路11号院业主委员会签订《物业管理委托合同》。该合同约定了物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务等。其中该合同有如下内容：“第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：北京市石景山区八角北路11号院业主委员会，受托方（以下简称乙方）：北京星**有限公司。……第七条公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理。第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第九条院内交通秩序的管理。第十条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。……第十五条委托管理期限为两年六个月贰拾天，自2012年6月11日8时起至2014年12月31日12时止。……第十九条物业管理服务费1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米壹元，向业主或物业使用人收取。……3.业主和物业使用人物业管理费可按年、半年缴纳，凡在次年元月十日前交纳的不收取滞纳金，超出时间按每日2%交滞纳金。”

被告赵*对原告主张的物业费欠缴期间无异议，但表示其居住的房屋存在漏水的瑕疵。原告对整个小区的环境卫生及安全未能履行相应的合同义务，故不同意交纳相应的物业费用。

上述事实，有物业管理委托合同、照片及原、被告双方当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。原告接受委托为被告居住的小区提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。

被告不交纳物业费用的抗辩意见有其房屋室外没有排水管，原告认为该问题属于房屋建筑时的设计问题。本院认为，物业管理主要针对的是建筑物的日常维护管理，现被告以房屋缺少排水设施为由，主张原告没有履行合同义务没有相应的事实及法律依据，本院不予采信。被告认为原告将车棚改建，减少了相应的面积，从而导致其自行车丢失。原告认为改建车棚没有减少面积，而且该案件已经由公安机关侦破。本院认为，被告认为车棚面积减少没有提供相应的证据，且车辆丢失与车棚面积没有必然的因果关系，原告在被告丢车事件中亦无保管义务，故对被告该抗辩意见不予采信。被告主张小区卫生较差，杂物多，小区内的绿地由部分业主私自占用，而且消防通道也被堵塞。原告认为其只能劝阻，不同意减免相应的费用。本院认为，在被告提交的小区照片中可以看到小区的环境确实存在楼道内有杂物堆放，公共部分车辆放置无序，绿地被圈占等现象。故本院认为原告未能充分行使管理职能，应相应减少物业费用。因物业费约定未有明确的项目划分，故本院在每平方米1元的基础上对原告相应的费用予以酌减，即按照每平方米0.9元计算。待物业公司服务改善之后，上述标准可恢复。原告主张滞纳金，因原告未能按照约定全部履行相应的义务，故滞纳金本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下:

裁判结果

一、被告赵*于本判决生效后十五日内给付原告北京星**有限公司二О一二年六月十一日至二О一三年十二月三十一日的物业服务费，共计九百元二角二分；

二、驳回原告北京星**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元,由原告北京星**有限公司负担五元（已交纳），被告赵*负担二十元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二О一四年十月十四日