谢**、姚**与苏州招**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谢**、姚**诉被告苏州招商南山**公司（以下简称招商地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理，依法由审判员肖**适用简易程序公开开庭进行审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘**、胡**、被告委托代理人吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谢**、姚**诉称，俩原告于2011年9月3日向被告购买位于苏州吴中经济开发区城南街道的小石城二区10幢206室，2012年6月底办理了收房手续，并于2012年12月完成了房屋的装修。2013年8月，原告发现房屋主卧北面的空中花园内的窗套、地板、墙面油漆被水浸泡，损坏严重，于是原告立即上报给小区客服，之后，物业公司、被告客服人员也陆续至房屋现场进行检查，判断是外墙大理石打胶不到位导致的渗漏，并且也对没打胶的外墙结构进行了补胶。然而被告上述处理方式并未解决房屋的渗漏问题，在2014年多场大雨中，在房屋的相同部位又陆续出现了渗漏现象。由于房屋的渗漏问题始终未解决，原告一直在向物业及被告反映，要求对渗漏现象进行彻底维修，但被告竟然于2014年9月23日向原告书面答复，将房屋渗漏的问题推卸到10幢306室的装修问题，对此原告不予认可。故请求判令被告履行房屋保修责任，立即对小石城花园二区10幢206室房屋的空中花园渗水质量问题进行维修，并应修复至不再渗漏；判令被告向原告赔偿由于被告迟延履行保修责任而给原告造成的空中花园无法使用的空置损失7000元（参照周边房屋的租金标准计算，无法使用空间按500／月计算，从2013年10月6日开始计算，暂计算到2013年12月5日，最终计算至被告维修完好之日止）。

被告辩称

被告招商地产公司辩称，2014年8月17日，其客服中心接到物业公司报修电话，当日下午便会同物业公司及施工单位一起至原告家中查看，发现原告家中空中花园西北角铝合金转角顶石材存在渗水现象，经过现场检验和排查，确认该渗水是由于楼上306业主空中花园安装铝合金施工不当造成的，故应由10幢306室业主承担侵权责任。但原告对此不予认可，并多次投诉。原告的房屋渗漏并非由于房屋质量问题引起，而是由于第三人侵权导致的，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原告谢**、姚**系夫妻关系。2011年9月3日，俩原告向被告购买位于苏州吴中经济开发区城南街道小**花园二区10幢206室，该房屋主卧北侧与半封闭阳台连接区域为空中花园。2012年6月30日原告收房后装修，对空中花园区域亦进行了改造，主要包括地板铺设、墙面粉刷，并作为房间使用。2013年8月，原告发现该空中花园内的窗套、地板、墙面油漆被水浸泡，其上报了物业客服。客服人员于2013年10月6日至原告家中查看，当月19日客服人员和施工人员再次至原告家中，初步判断是打胶不到位的问题，并对未打胶部位进行了补胶。之后，上述相同部位仍出现渗水现象，原告与物业公司及被告进行了交涉。2014年9月初，被告客服中心、物业服务中心及施工单位苏州华**有限公司共同出具“关于10-206空中花园西北角顶石材渗水情况说明”一份，主要内容为：2014年8月17日客服中心接到物业保修电话，下午15时客服中心联系物业以及施工单位一起上门查看，10-206室空中花园西北角铝合金转角顶石材存在渗水现象。三方一起到楼上306空中花园查看时发现，10-306室装修安装空中花园铝合金窗时将空中花园北墙压顶石切除；且安装的铝合金型材拼接点、铝合金型材压条、固定螺钉眼均未做打胶处理。在北风雨产生的风压、水压时，楼上墙体雨水集中落在10-306室空中花园北墙压顶石和铝合金型材上，通过铝合金型材的拼接点、型材压条、铝合金固定螺钉眼以及铝合金底座石切割处渗入墙体石材内从而导致楼下10-206空中花园西北角渗水。综上所述，10-206室空中花园西北角顶石材渗水是因为10-306空中花园装修安装铝合金施工造成的，所以彻底解决10-206室空中花园西北角顶石材渗漏问题应由10-306业主负责。2014年9月23日，被告客服中心就10-206室空中花园渗水问题回复原告，主要内容为：10-206室空中花园外侧刚挂石材接缝打胶饱满，外墙无渗漏；10-306室在装修安装空中花园铝合金时将原空中花园北墙压顶石材切割清除后安装铝合金，且安装的铝合金型材拼接点、型材压条、固定螺钉眼等安装处均未打胶。判定原告家空中花园西北侧渗水是由于10-306室装修所造成的。其已要求10-306业主对其装修改造部位进行整改，确定不再渗漏。原告对情况说明、回复函的真实性无异议，但认为不能证明渗水原因，也无法判断是三楼业主侵权所致，房屋渗水属于被告的保修范围。

上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、房产证、情况说明、回复函及庭审笔录予以证实。

为查明渗水原因，本院根据原告申请，委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有**（以下简称建研鉴定公司）对涉案房屋存在的房屋质量问题（渗水原因）进行鉴定。建研鉴定公司分别于2015年6月26日和7月3日至原告家中对主卧窗套、地板和墙面渗水原因进行检测鉴定。2015年8月6日，建研鉴定公司对渗水原因作出鉴定报告，其中渗水情况为：10幢206室主卧墙、窗框内侧及底侧包板存在变形、脱开以及受潮起皱现象，包板内衬木工板存在发霉现象，主卧墙窗框包板存在受潮现象，且包板拼接处存在开裂现象，渗水分析为：2015年6月26日为雨天，现场检测时（下午15时30分）约已下雨半天，经现场检测，该主卧窗户转角处上方挑檐（挑檐外包大理石）底部大理石接缝处存在水滴。2015年7月3日，从306室对与206室渗水区域相对应的位置进行检测，经现场检测，窗户内侧拐角窗台板下存在渗水，渗水面积较小，306室业主反映上述区域渗水为雨天窗户未关闭导致，其他区域未见渗水。根据现场检测结果分析，如果206室主卧相关区域的渗水为306室装修造成，即306室装修时将相应位置的压顶石切除，且未做打胶处理，那么雨水应首先渗入306室，且306室渗水应比206室严重，与现场不一致。因此，206室渗水应为其主卧窗户上方外包大理石存在相关渗水通道，雨水经渗水通道渗入。10幢206室主卧墙局部表面存在受潮起皱现象、主卧局部地板存在轻微变形及轻微霉变现象，渗水分析均应为窗户上部渗入的雨水沿相关通道流入到墙体和地板。鉴定结论如下：10幢206室主卧窗套渗水应为其主卧窗户上方外包大理石存在相关渗水通道，雨水经渗水通道渗入。10幢206室主卧墙局部渗水应为窗户上部渗入的雨水沿相关通道流入到墙体。10幢206室主卧局部地板渗水应为窗户上部渗入的雨水沿相关通道流入到地板。经质证，原告认为，根据鉴定报告的渗水分析和渗水结论，其空中花园部位渗水应当属于房屋质量问题，与楼上业主装修无关，要求被告进行维修并赔偿空置损失，同时其同意在审理期间由被告对房屋进行维修，维修后要有验收方案，进行淋水实验。被告认可该鉴定报告，并同意根据原告要求组织**工队进行维修。

2015年8月15日，被告自行组织施工人员对原告家中渗水部位进行了维修。被告向**提交了2015年9月2日制作的10-206空中花园北侧外墙石材渗水维修方案复印件一份，主要内容为：一、对10-206空中花园北侧石材外立面进行淋水测试2小时。1、淋水测试前先做好业主室内保护，再安排一名人员在空中花园室内观察淋水时是否渗漏，如有渗漏立即停止测试。2、在空中花园北侧外墙西立面打开一块石材以便观察石材内部淋水时的渗漏情况，以便找到渗水点并做好标志。二、淋水后发现有渗漏现象对渗漏点进行处理。1、待石材水分晾干后，对做好标志的渗漏点进行注胶密封处理，对未发现渗漏部位再进行打胶防水加强。2、对拆除观察的石材恢复接缝注胶密闭，观察洞口恢复待胶干后再对206室空中花园北侧外立面进行淋水复查测试，确保维修后的石材不渗不漏为止。三、对306室空中花园铝合金框扇进行淋水测试2小时。1、如306室空中花园铝合金框扇导致楼下石材渗漏，其将配合楼上业主维修，直至修复为止。2、如306室空中花园铝合金窗框扇淋水时未导致206空中花园室内渗漏后双方进行确认，维修完成。3、维修后的部位保修期按质量保证书约定为准。对于渗水处理过程，被告于2015年10月12日提供说明一份，主要内容为：其于维修当天对10-206室空中花园北侧外墙打开石材观察石材内部淋水时的渗漏情况，在空中花园北侧石材外立面进行淋水测试，发现空中花园石材渗水后做好标志，停止淋水待石材面水汽风干后进行打胶并作防水加强处理，经过维修完成后的多次下雨空中花园北侧未见渗水。后客服中心要求再次人工淋水测试以便确定是否已维修完好，但业主拒绝其再次淋水实验要求，一直拒绝认可现场维修过程中的施工方案，其与原告多次沟通协商未见效果。其认为目前维修已完成，建议各方在场一起做淋水实验以便确认，如仍然漏水，可委托第三方机构进行维修，费用由其承担。原告确认被告确实进行了维修，但做淋水时造成空中花园北侧窗户上方大量进水，且被告仅仅是简单进行打胶处理，对于被告的维修方案有异议，但其同时也认可后未发现渗水现象。

2015年11月5日，本院会同原、被告及被告施工人员至原告家中进行淋水试验，未发现渗漏现象，被告称经其施工人员检查，已经找到鉴定报告中所称的渗水通道，施工人员进行了封堵防水，从淋水试验中未见漏水现象。原告也确认未发现有渗漏现象，但淋水试验做的不够。

本院认为

本院认为，双方当事人主要争议焦点在于原告房屋西北侧卧室窗套、墙面和地板的渗水原因，为此本院委托鉴定机构进行检测鉴定，鉴定结论为10幢206室西北侧卧室窗套渗水应为卧室窗户上方外包大理石存在相关渗水通道，雨水经渗水通道渗入。该卧室墙局部渗水应为窗户上部渗入的雨水沿相关通道流入到墙体，局部地板渗水应为窗户上部渗入的雨水沿相关通道流入到地板。原、被告对鉴定报告均无异议，本院对上述鉴定结论予以采信。根据鉴定报告，可基本排除原告西北侧卧室相关区域渗水系因楼上住户装修的原因，而是该卧室窗户上方外包大理石存在渗水通道，导致雨水经渗水通道渗入并沿相关通道流入到墙体和地板，外包大理石存在渗水通道导致原告上述区域渗水，属于被告保修范围，其理应进行维修。审理中，被告对渗水区域自行组织了维修，原告虽对维修方案存有异议，且对是否能彻底解决渗漏问题不能确定，但认可被告维修后暂时未发现渗漏现象，为此本院也组织双方进行了淋水试验，原渗水区域亦未发现有渗漏，据此，可认定被告已对渗水区域完成了维修工作，故对于原告要求被告履行房屋保修责任，立即对其家中空中花园渗水质量问题进行维修，并应修复至不再渗漏之诉讼请求，本案不再进行判决。当然，如在约定或法定的期限内因住宅质量问题再次发生渗水现象的，被告仍应履行保修义务。由于原告明确表示渗水造成原告家中的窗套、地板、墙面及油漆损坏部分不在本案中主张，故本院尊其自愿。原告要求被告赔偿从2013年10月6日起按每月500元计算因渗水无法使用空间的空置损失，但该房屋由原告家庭生活使用，未用于出租，且局部房间渗水并不影响其对于整体房屋的居住生活，故原告要求参照周边房屋的租金标准计算，缺乏事实依据，本院不予支持。经现场查看，原告西北侧存在渗水现象的房间未作为卧室使用，而是用于堆放生活物品，确实对其正常使用该房间存在影响，故本院结合渗水情况、修复时间及影响程度，酌定被告赔偿原告损失5000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告苏州招商南山**公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢**、姚**人民币5000元。

案件受理费人民币130元，鉴定费10000元，由被告苏州招商南山**公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。苏州**民法院开户行：中国农**福路支行，帐号：10×××76。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日