石**、吴**等与广西合**发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告石**、吴**诉被告广西合**发有限公司（下称合景盛誉房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，依法由审判员陈**独任审判，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告石**，被告委托代理人朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告石**、吴**共同诉称：2015年11月4日，原告石**到被告房产项目所在地（南宁市龙岗太远2号）了解住房销售情况，想购买套住房，下午4点钟在被告销售代表杨**的带领下，原告再次来到5栋楼现场参观了套住房（502#、702#、1302#、501#），最终意向502#住房，随后，原告石**电话征求其妻子吴**的意见（原告吴**不在现场），但是，原告吴**不同意购买。这时，原告石**计划先将房子预定下来，过后再慢慢说服原告吴**。在这种情况下，原告石**同意先交20000元的预约金。之后，被告销售代表杨**打印出四份《认购书》，认购书上买方姓名分别写原告石**和原告吴**的姓名。由于这时已经临近下班，想到影响别人下班不好，心情有点紧张；而且考虑到被告是和家大型的、实力雄厚的大公司，决不会坑人的，再且，认购书字体很小看起来很吃力。在这种情况下，认购书没有看完就签字了。当来到财务处交钱时，看到被告打印出来的收据注明是“预约金”，就更认定被告不会坑人。11月4日18时04分，原告石**在返回入住酒店的半路上，被告销售代表杨**打来电话说材料搞错了，要返回去换。由于天色己晚，而且原告所在的南**酒店晚上6点半就开饭，在匆忙中，返回被告办公场所，让被告销售代表扬深林替换材料。2015年11月5日，回到家后拿出材料认真看，才发现收据由原来的“预约金”变成了“定金”。

因在签订认购书时，被告销售代表杨**没有说清楚如果购房不成功，所交的钱不予返还，而且，被告方第一次开具的收据也注明是预约金，在原告石*喜不注意的情况下，替换成了定金收据。在原告吴**不同意购房的情况下，原告石*喜计划先交预约金将看中的房子预定下来，而被告却理解为原告己定下了这套房子。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一点的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，原告请求法院撤销该认购书。认购书上买方姓名分别写着两原告的姓名，在原告吴**不到的情况下，被告要求原告石*喜在认购书上代原告吴**签字并交预约金，被告主观上本身就存在过错。因为，被告应该清楚，如果原告吴**不同意购房，就不会同意到银行办理按揭贷款手续，银行按揭贷款办不下来就没法签订购房合同，签订不了购房合同原告石*喜就会违约。因此，被告要求原告石*喜代原告吴**签字一事，存在引诱原告石*喜违约之嫌疑，对原告石*喜违约负有不可推卸的责任。在没有得到原告吴**同意的情况下，原告石*喜代原告吴**与被告方签订《【合景●天峻广场】认购书》，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。综上所述，被告方存在着明显的过错，应该返还原告预约金20000元。为了维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、解除原、被告签订的《【合景●天峻广场】认购书》；2、被告返还原告购房预约金20000元；3、由被告承担本案诉讼费用。

原告石**、吴**提交的证据有：《认购书》收据、POS签购单、短信。

被告辩称

被告合景盛誉房开公司辩称：一、原告诉请求撤销《【合景●天峻广场】认购书》缺乏事实依据，不能成立。《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。对“重大误解”的概念，最**法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条明确解释为：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。本案中，原告与被告签订《【合景●天峻广场】认购书》前，亲自前往被告销售现场看房并在置业顾问的陪同下参观5栋502、702、1302、501四套住房，最终选定502号房。而后，原告与被告签订《【合景●天峻广场】认购书》。原告作为民事完全行为能力人对其在认购502号房并无任何错误认识，是其真实的意思表示；同时，被告接受原告认购502号房行为。因此，原告认购502号房并与被告签订《【合景●天峻广场】认购书》不构成重大误解。

本院查明

二、原告应当按照定金罚则承担违约责任。《【合景●天峻广场】认购书》第四条第1款约定，原告应于2015年11月11日前付清房款的30.07%即人民币239980元（含定金）、携带本认购书、定金收据、身份证原件、《银行按揭手续初步审核确认书》与被告签订《南宁市商品房买卖合同》并向被告、按揭银行提交签约及按揭资料。《【合景●天峻广场】认购书》第四条第2款约定，若原告没有在第四条第1款约定的期限内履行完毕该款约定的全部事项，被告有权选择是否与原告签订《南宁市商品房买卖合同》，如被告同意继续与原告签订《南宁市商品房买卖合同》的，则被告有权按每逾期一日以物业成交价每日万分之五计收违约金；如被告不同意继续与原告签订《南宁市商品房买卖合同》，则被告有权终止本认购书，并有权将该物业另行出售，所收定金不予退还。被告认为原告与被告签订的《【合景●天峻广场】认购书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约履行。原告没有正当理由，未在《【合景●天峻广场】认购书》第四条第1款约定的期限内履行完毕该款约定的全部事项，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。此外，《商品房销售管理办法》第22条第2款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质的费用的，订立商品房买卖合同时，所收费应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”原告与被告签订了《【合景●天峻广场】认购书》，对标的物、价款、付款方式、违约责任等都进行了明确约定。合同签订后，原告按约定交付了定金，被告亦依约将所定商品房留给了原告。但是，原告不按约定履行义务已构成违约，根据法律法规规定和双方约定其都无权要求返还定金。

综上所述，被告认为，原告与被告签订的《【合景●天峻广场】认购书》系双方真实意思表示，合法有效。原告的行为已构成违约，应当依法承担违约责任，并无权要求返还定金。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告提交的证据有：《【合景●天峻广场】认购书》、收据（编号分别为001462、001463）、商品房预售许可证、《催促函》、关于终止《【合景●天峻广场】认购书》事宜的通知书。

争议焦点：原、被告签订的《【合景●天峻广场】认购书》是否合法有效？履行情况如何？应否撤销？被告应否返还原告预约金20000元？

经当庭举证、质证，下列证据合法有效，可作为认定案件事实的依据：原告提交的《认购书》收据、POS签购单、短信；被告提交的《【合景●天峻广场】认购书》、收据（编号分别为001462、001463）、商品房预售许可证、《催促函》、关于终止《【合景●天峻广场】认购书》事宜的通知书。

经审理查明：2015年5月，被告取得南房预字（2015）第079号商品房预售许可证，预售项目名称为合景●天峻广场，项目用途为住宅，预售项目地址为龙岗大道2号，预售范围为合景●天峻广场1、2、3、4、5、7号楼住宅部分。两原告是夫妻关系。2015年11月4日，原告石**、吴**（买方、乙方）与被告合景盛誉房开公司（卖方、甲方）签订了一份《【合景●天峻广场】认购书》，主要内容有：乙方向甲方认购位于南宁市邕宁区龙岗大道2号【合景●天峻广场】5号楼502号房，建筑面积为112.33平方米，套内面积为92.07平方米；总价款为967162元；乙方于签订本协议时支付定金20000元；乙方必须于2015年11月11日前：1）向甲方交付本认购书第三条第1款第1）项约定的款项，2）携同本认购书、定金收据、身份证原件及有关证件（乙方选择银行按揭付款的，还须取得按揭银行开具的《银行按揭手续初步审核确认书》）与甲方签订《南宁市商品房买卖合同》，以及3）向甲方、按揭银行、南宁**管理中心提交全部签约资料及按揭资料；若乙方没有在第四条第1款约定的期限内履行完毕该款约定的全部事项，甲方有权选择是否与乙方签订《南宁市商品房买卖合同》，如甲方同意继续与乙方签订《南宁市商品房买卖合同》的，则甲方有权按每逾期一日以物业成交价每日万分之五计收违约金；如甲方不同意继续与乙方签订《南宁市商品房买卖合同》，则甲方有权终止本认购书，并有权将该物业另行出售，所收定金不予退还等等。因原告吴**不在场，原告石**代其在认购书上签名。

认购书签订当日，原告石*喜向被告支付了定金20000元。因原告没有在约定时间2015年11月11日前去与被告签订《南宁市商品房买卖合同》并交首付款，被告便向原告发出《催促函》，限定原告于2015年11月23日前来交首付及签合同。逾期，原告没有交首付，也没有与被告签合同。2015年11月23日，被告向原告发出关于终止《【合景●天峻广场】认购书》事宜的通知书，决定解除双方签订的《【合景●天峻广场】认购书》。2015年12月18日，原告向本院起诉，起诉时的诉讼请求为：1、撤销原、被告签订的《【合景●天峻广场】认购书》；2、被告返还原告购房预约金20000元；3、由被告承担本案诉讼费用。

庭审中，原、被告均认为双方签订的《【合景●天峻广场】认购书》合法有效。经本院释明，被告在本案中不提出反诉，原告同意变更诉讼请求，放弃要求撤销《【合景●天峻广场】认购书》的诉讼请求，同意被告提出的双方签订的《【合景●天峻广场】认购书》已于2015年11月23日解除。原告自认在签订《【合景●天峻广场】认购书》上也有一定的责任，同意从已付的20000元定金中，付给被告10000元，仅要求退回10000元。

本院认为：原、被告签订的《【合景●天峻广场】认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，原、被告均确认双方签订的《【合景●天峻广场】认购书》合法有效，该认购书已于2015年11月23日解除，符合法律的规定，本院予以确认。

关于违约责任的问题。认购书中约定原告应于2015年11月11日支付首期购房款，并与被告签订《南宁市商品房买卖合同》。而就一般商品房买卖交易习惯来看，出卖人与买受人就《商品房买卖合同》的内容协商一致并签订合同后，买受人才会支付首付款。本案中，两原告因对签订合同的意见不一致，被告并没有证据证明在协议约定的期限内与原告就《南宁市商品房买卖合同》的内容协商一致，且被告向原告发出《催促函》，限定原告于2015年11月23日前来交首付及签合同，而原告就此问题于2015年12月18日向本院起诉，可见，原告与被告就《南宁市商品房买卖合同》的内容并未达成合意。依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”对于最终未能签订正式《南宁市商品房买卖合同》，系因双方就合同内容未能达成合意所致，双方均不存在违约。庭审中，原告同意从已付的定金20000元中，付给被告10000元，仅要求返还10000元，符合法律的规定，本院予以支持。

本院认为

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告石**、吴**与被告广西**发有限公司于2015年11月4日签订的《【合景●天峻广场】认购书》已于2015年11月23日解除；

二、被告广西**发有限公司返还原告石**、吴**定金共10000元。

案件受理费150元（已按适用简易程序审理的规定减半收取，原告已预交），由原告石**、吴**共同负担75元，被告广西合**发有限公司负担75元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日