胡**与明贵等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡**因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第7833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡**之委托代理人刘*、秦*及被上诉人徐亮之委托代理人康**到庭参加了诉讼。被上诉人明贵、陈**经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

胡**在原审法院起诉称：2010年至2011年期间，明贵、陈**由于资金周转问题，向胡**陆续借款玖拾万元整。债权到期后明贵、陈**无力偿还借款。2011年经双方友好协商，按照《中华人民共和国合同法》第一百条“约定抵销”原则，明贵、陈**将2803号房屋租赁给胡**三十年，以折抵明贵欠款玖拾万元整。2011年1月31日，胡**与明贵、陈**按照自愿、公平的原则签订了房屋租赁合同（以下简称“租赁合同”）。租赁合同中约定：租金为每月2500元，房屋租赁期限自2011年2月1日至2041年1月31日止，共计30年。房屋租金总额为人民币大写：玖拾万元整（小写900000元整）。2011年1月3日明贵、陈**给胡**出具一张一次性交付租金玖拾万元整的收条。2011年2月谢**（胡**的好朋友）开始居住此租赁房屋。2011年6月，明贵、陈**在胡**不知情的情况下，与徐*恶意串通将上述租赁房屋卖给徐*，且已过户。2011年6月15日徐*让谢**强行腾出租赁房屋。当日双方发生争执，谢**拨打110报警（有报警记录）。随后胡**与明贵、陈**多次联系主张继续履行租赁合同，但三被告置之不理。目前明贵、陈**给胡**的手机号码已停机，胡**联系不到二人。胡**与明贵、陈**签订的租赁合同系双方真实意思之表达，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》中第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。现胡**起诉请求：1.判令明贵、陈**、徐*继续履行租赁合同，于合理期限内腾退房屋；2、判令徐*向胡**支付自2011年6月15日起至实际腾退之日止房屋占用期间的房屋租金损失（按每天140元标准，暂计算至2013年7月25日共计770天，违约金暂计107800元）；3.判令本案诉讼费用由明贵、陈**、徐*承担。

被上诉人辩称

明贵在原审法院未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。

陈**在原审法院答辩称：明贵和胡**签合同的时候并不是自愿的，胡**派人跟了明贵几天，最后没办法逼着我签的合同。据我所知欠的钱没有这么多，可能有50多万。合同是逼着我们签的。当时胡**说就是走一个过程，当时合同一份都没给我。之后他们强行把钥匙拿走了，占了我的房屋，我进不去。听明贵说过完年之后他又还了15万。

徐*在原审法院答辩称：我为本案善意第三人，权利应该受到保护，他们签订合同日期为2011年1月31日，在2010年10月份明*、陈**就因欠徐*欠款就房屋买卖达成了协议，在协议中约定了我购买陈**名下房屋，其中140万元折抵明*对我的欠款视为首付款，剩余100万元为银行贷款，由我偿还，双方于2011年10月12日起办理过户手续，协议签订后徐*依照约定陆续代陈**还清100余万元贷款后双方完成了过户手续。我与陈**、明*是朋友关系也曾多次到房屋内聚会，过户之前未曾到房屋内实际察看，我对明*将该房屋出租给胡**的事情并不知情，我购买房屋在先，属于善意第三人，我拥有房屋的合法所有权，应当受到保护。胡**与明*、陈**的租赁虽然名义是租赁实际上以租抵债，我于2011年6月14日就完成了过户手续成为该房屋的合法产权人并从过户第二日起就实际使用至今达三年，法院应该以维护交易安全的原则维护我的权益。依照谁主张谁举证的原则我已经出示足够的证据证明存在房屋买卖关系，并对租赁并不知情，胡**应该举证我购买房屋的行为为恶意，胡**应该证明我明知房屋已经被出租的事实仍和明*恶意串通租赁。本案中胡**诉讼请求已经无实际履行的可能性，我购买争议房屋是用做婚房且是我名下唯一的住房，我于2011年6月15日实际入住，并依法备案，胡**的要求不合法也不合理，法庭应依法驳回胡**的诉讼请求。胡**与明*、陈**签订的租赁合同长达30年，应属无效合同。本案中的租赁合同系胡**以胁迫手段签订，该合同内容并不是二人的真实意思表示，依法为无效合同。

原审法院审理查明：胡**称明贵、陈**自2009年至2011年期间陆续借其90万元，并提交了借条，内容为：今借胡**现金150万元，借款人：明贵，日期2009年9月30日。陈**对此不予认可。

2011年1月31日，陈**、明*（甲方）与胡**（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方自愿租用甲方2803号房屋，租用期限30年，租期自2011年2月1日至2041年1月31日止；租金每月人民币2500元，由乙方在签订合同当日一次性付清；并且载明“租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应提前1个月书面通知乙方，乙方在同等价格下享有优先购买权。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和承担原甲方的义务，租赁合同继续有效；租赁期间，乙方有权将房屋转租给第三方使用，不需要甲方另行同意”。胡**称其通过抵债的形式支付了房屋租金，并提交了2011年1月3日，明*、陈**为胡**出具收条，内容为：今收到胡**房屋租金九十万元整。

2011年2月份开始陈**将涉案房屋交付给胡**，胡**称其之后将该房屋交给其朋友谢**居住使用。2011年6月15日，徐亮与居住在涉案房屋的谢**发生争执，后徐亮入住该房屋。现胡**诉至法院，请求判令明贵、陈**、徐亮继续履行租赁合同，腾退房屋并赔偿占用房屋期间的租金损失。

庭审中，徐*提交了2010年10月12日陈**（甲方）与徐*（乙方）签订的《房屋买卖协议》，协议约定陈**将涉案房屋以240万元的价格出售给徐*，甲乙双方约定至迟于2010年10月12日乙方向甲方支付购房首付款140万元，剩余房款100万元，为卖方拖欠银行贷款，由买方于房屋过户之日前付清；甲乙双方约定于2011年10月12日之前一同到北京**设委员会办理该套房产购房过户手续。备注：首付款已付清。徐*与陈**均认可明贵于2010年前欠徐*140万元债务，徐*通过抵债的形式支付了该套房屋的价款。胡**对该《房屋买卖协议》的真实性不予认可，称该合同与双方在建委签订的网签合同中载明的时间、价款均不一致，所谓的抵债也没有相关的证据。

庭审中经法院向建委调取相关资料可知，2011年3月28日，陈**取得涉案房屋的所有权证书。陈**与徐亮于2011年6月14日签订涉案房屋的存量房屋买卖合同，其中约定涉案房屋售价471552元。2011年6月14日，徐亮取得涉案房屋的所有权证书。

原审法院认定上述事实，有欠条、房屋租赁合同、收条、房产证、房屋买卖协议、房屋所有权转移登记申请书、契税完税证、存量房屋买卖合同及双方当事人的陈述在案佐证。

原审法院判决认定：陈**、明贵与胡**签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，但合同中租赁期限30年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”，故该租赁合同中超过20年部分无效。

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此即“买卖不破租赁”原则，该原则适用的限制条件为承租人持续占有租赁物，且在相关部门进行登记备案，使得不特定第三人能够通过一定途径查询得知租赁状况，这样可以使租赁权具有公示性，以保障交易安全。本案中，明贵、陈**与胡**双方签订了《房屋租赁合同》，约定明贵、陈**将涉案房屋租赁给胡**，该合同未在相关部门进行登记备案，陈**与徐*的《房屋买卖协议》中也未载明该房屋处于出租状态，且胡**也不能提供其他证据证明徐*在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系，故胡**与徐*之间并不适用“买卖不破租赁”原则。加之，徐*在购得诉争房屋后已经实际入住，现胡**要求法院判令继续履行房屋租赁合同并腾退房屋、赔偿损失的诉讼请求缺乏相应的法律依据，亦有悖于生活常理，法院难以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》的第一百四十四条之规定，判决：驳回原告胡**的诉讼请求。

胡**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，发回重审或依法改判支持胡**的原审诉讼请求。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，“买卖不破租赁”原则的适用并没有必须备案的限制性条款。原审法院适用限制条件不能成立，没有法律依据。胡**于2011年2月开始实际占有此房屋，由谢**实际居住。陈**与徐*存在恶意串通，在房屋租赁期间买卖房屋，强逼胡**腾房，损害胡**的合法权益。胡**对房屋买卖协议的真实性有异议，原审法院不应采纳虚假证据认定案件事实。徐*提出的善意第三人的主张不能成立。

明贵、陈**经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的权利。

徐*答辩称：不同意胡**的上诉请求及理由，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：陈**、明贵与胡**签订的房屋租赁合同租赁期限30年，超过20年的部分无效。

明贵、陈**与胡**签订的《房屋租赁合同》未在相关部门进行登记备案，陈**与徐亮签订的《房屋买卖协议》未载明该房屋处于出租状态，且胡**也不能提供证据证明徐亮在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系，故胡**主张陈**与徐亮买卖房屋系恶意串通缺乏相应证据。徐亮在购买诉争房屋后已经实际入住。原审法院认为胡**与徐亮之间并不适用“买卖不破租赁”原则，判决驳回胡**的诉讼请求并无不当。胡**的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。明贵、陈**经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千四百五十六元，由胡**负担（已交纳）。

一审公告费（以票据为准），由明贵负担（本判决生效后十日内交纳）。

二审案件受理费二千四百五十六元，由胡**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月三日